贵州警官职业学院杨运刚
摘要：对房屋权属登记效力的认识关系到权属登记是否为房屋买卖的生效要件问题。在本文中，文章界定了房屋权属登记涵义，分析了房屋权属登记的效力，指出了我国关于房屋权属登的法律规定，及其存在的问题，在此基础上，文章提出我国法律应当进一步明确规定房屋权属登记的对抗主义原则。
关键词:对抗主义;生效主义;效力
近些年，我国的房地产事业取得了极大的发展。我国房屋买卖、房屋租赁及房屋抵押等房屋交易行为日趋活跃，交易双方当事人之间的纠纷也大量涌现，尤以“一房二卖”问题突出。一房二卖即出卖人与买受人订立房屋买卖合同后，于登记前又与第三人就同一房屋订立买卖合同的行为。出现“一房二卖”的原因，主要是缘于房屋增值以及房屋被征用、房屋被拆迁等，导致房屋现值或拆迁及征用的补偿价格远远高于原房屋买卖价格，房屋出卖人受利益驱动而在进行权属登记之前将房屋进行第二次买卖。“一房二卖”产生了买受人与出卖人之间以及买受人之间关于房屋权属的争议。如果处理一房二卖问题，就必然涉及到对房屋权属登记的效力问题的理解问题。
在我国，由于法律对房屋权属登记效力规定的不明确，各地法院对“一房二卖”判决也不一致。有的法院将房屋权属登记的效力及于房屋买卖合同本身，认为未经权属登记，房屋买卖合同不能成立或成立后不能生效;也有的法院将房屋权属登记的效力独立于买卖合同之外，认为房屋权属登记与否不影响合同买卖合同效力，房屋已经买卖，但是没有进行房屋权属登记的，房屋所有权不发生转移。由此可见，各地法院在房地产登记的效力上认识并不一致。
为此，笔者就我国房屋权属登记的效力问题作一番探讨，以此希望能进一步澄清对房屋权属登记的认识。
一、房屋权属登记的概念及其效力
从国家机关的角度来看，房屋属登记属于行政确认行为，是国家对房地产进行管理的手段之一,具体是指法律授权的机构针对当事人的申请，依法对房地产的权属状态进行持续登记,从而达到对房地产产权进行管理的目的。房屋权属登记事实，包括两层含义:
(一)登记与否的事实状态;
(二)是指房屋权属登记的过程或者程序。房屋权属登记有两重意义:
1.公法上行政权力对房地产交易进行监督管理;
2.私法上通过权利状态的公示，保证交易安全。
关于房屋权属登记的效力，在国际上有两种立法体例。一种是登记生效主义;另一种是登记对抗主义。
所谓登记生效主义，即房屋权属登记有决定房屋产权的设立、转移、变更和消灭能否生效的立法体例，即房屋权属的各项变动都必须登记，不登记者不生效。这种体例为德国和瑞士等国家的法律所采纳。
登记生效主义认为，房屋权属的变动必须进行登记，如果当事人只是达成了房屋权属变动的合意而没有完成房屋权属登记手续，则房屋权属变动的意思表示不仅不产生公信力，而且也不产生权属变动的法律效果。
所谓权属登记对抗主义，即房屋权属的设立、变更、转移、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是为交易安全的考虑，不经登记的房屋权属不得对抗第三人。这种体例为法国、日本等国家法律所采纳。登记对抗主义认为，房屋权属变动仅由当事人的纯粹的债权意思（通过合同，合同时产生债的最经常形式）而完成，无须具备一定的形式。但只有经过登记的权属变动才具有对抗第三人的效力，在第三人的权利与登记权利人的发生冲突时，权属登记权利人的权利受法律保护。未登记的权属变动不能产生对抗第三人的效力。这意味着在当事人之间有效成立的权属变动，不能向外为主张。
二.关于房屋权属登记的效力问题
我国立法目前尚无统一规定，但有关法律、法规已有一些零散规定，在这些规定中，也没有明确规定我国房屋权属登记的效力，既登记是不是房屋买卖合同生效要件，没有明确规定。
1994年7月5日八届全国人大常委会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）对此问题却有不同的规定。该法第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。此处的“权属登记”，即该法的第60条第三款的规定：“房地产转让或者变更的，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核定，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”。在这里，我国法律没有明确规定房屋权属登记的属性。正是因为规定的不明确，我国的部门规章及最高人民法院的司法解释都认为房屋买卖合同需经过权属登记后才发生效力。司法实践中，大多数的法院认为买卖双方未能办理过户登记的，房屋买卖合同无效或者房屋买卖关系无效，甚至有的法院认为房屋买卖合同未成立。 ｗｗｗ.ｌｕｎweｎwａｎｇ.ｃｏｍ
我国《合同法》施行后，关于合同的效力，《合同法》第四十四条有了明确的规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。实际上，一般的房屋买卖，并不需要经过国家批准，只有极少部分在国家划拨的土地上建立的房屋的买卖才需要经过批准。因此对于绝大部分房屋买卖也应当自合同成立后就应当生效，并不需要登记于审批，登记不是生效的要件，但是，没有经过登记，不能对第三人产生对抗力，房屋的所有权不发生转移。这实际上确立了房屋权属登记对抗主义原则。
但是由于《合同法》的规定是针对一般情况，而不是针对房屋买卖的专门规定。这也导致各地法院在审判中认识的不一致，一些法院在审判中仍然认为房屋买卖必须经过登记后才发生效力。
综上所述，我们可以发现，我国关于房屋权属登记的效力规定最大的问题就是规定的不明确。没有明确规定权属登记是对抗主义还是生效主义。
三、完善我国房屋权属登记的法律规定的建议
将房屋权属登记作为买卖合同生效的要件实际上是混淆了房屋交易中的债权行为与物权行为的效力。房屋买卖合同为原因行为，而房屋权属登记为结果行为。
在我国完成房屋买卖分为订立买卖合同和进行权属登记两个阶段。其中订立房屋买卖合同的行为是一种债权行为，合同成立生效后，合同当事人之间就产生一定的债权债务关系，这种债权债务关系先于房地产权属登记而有效存在，买受人负有在约定期限内付清房款、受领房屋的义务；出卖人负有在约定期限内将房屋按合同约定的质量交付买受人的义务，双方均有相应的债权请求权。但此时只是具备了房屋权属变动的原因，并不发生物权变动的效力。只有房屋权属登记，房屋的所有权才从出卖人一方转移至买受人一方，在此之前，出卖人始终保有标的物的所有权。房屋权属的变动是在权属登记阶段完成的。
因此，房屋买卖合同就自成立时起生效。未办理登记仅仅影响房屋权属的转移，不影响合同的效力。
针对我国法律对房屋权属登记效力规定的不明确问题，笔者认为完善我国房屋权属登记，应当进一步明确房屋权属登记效力的性质，确立房屋权属登记为登记对抗主义，房屋权属登记并不是房屋买卖合同的成立与生效要件，但是没有经过权属登记，对第三人不产生对抗力。确立登记对抗主义有利于保障交易安全，也有利于处理实践中的一房二卖现象。
参考文献:
[1]余能斌：《现代物权法专论》，法律出版社2002年版。
[2]孙宪忠：《德国民法物权体系研究》，载梁慧星主编，《民商法论丛》(第5卷)。
[3]中国物权法研究课题组：《中国物权法草案建议稿条文、说明与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版。
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