关于租赁物的维修义务(占有租赁物期间的维修义务)

关键词: 租赁;维修义务;租赁物毁损;先履行抗辩权;不安抗辩权

内容提要: 肯定说关于租赁物毁损系因可归责于承租人的原因时出租人不负维修义务的观点,否定说关于租赁物毁损系因可归责于承租人的原因时出租人仍负维修义务的意见,都不够全面。可取的方案是,租赁物毁损系因可归责于承租人的原因时,出租人原则上仍负维修义务,但设有例外。维修义务和租金支付义务、维修义务和维修费用支付义务,有时可成立先履行抗辩权、不安抗辩权。

一、引言

《中华人民共和国合同法》(以下简称为《合同法》)第220条规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。”其中所谓对租赁物的维修义务,简称为维修义务,有些立法例上称作修缮义务,是指租赁物毁损致不适合于约定的使用、收益的状态时,出租人应予修复的义务。[1]

维修义务的成立,应当满足如下要件:其一,限于租赁物本身的缺陷,对承租人增添于租赁物的缺陷自无维修之理;其二,须租赁物有维修的必要;其三,须租赁物有维修的可能;其四,当事人无相反的约定。对此,未见有实质的反对声音。争论激烈的是,租赁物毁损的原因如何,是否影响出租人的维修义务。本文拟就该争论问题进行探讨,就教于大家。

二、肯定说和否定说

租赁物毁损的原因如何,是否影响出租人的维修义务?《德国民法典》和《瑞士债务法》的解释采取肯定说,认为因承租人的原因导致租赁物毁损的,出租人不负维修义务。wwW..cOM（palandt, zu§536, 4, s. 536;erbman, zu§536, 4, b. s. 688; funk art. 254, i, p. 175;oser zu§254,anm. 7, s. 1006.转引自史尚宽:《债法各论》,荣泰印书馆股份有限公司1981年版,第158页; [德]迪特尔·梅迪库斯:《德国债法分论》,杜景林、卢谌译, 法律 出版社2007年版,第169页。）《日本民法典》第606条关于租赁物修缮及其条件的规定,并未对发生维修的原因加以限制。肯定说认为,损害赔偿以金钱给付为目的,承租人因违反保管义务或侵权行为而对租赁物造成损害时,应负赔偿责任,但其金钱赔偿不能解释为维修义务,故认为此时出租人仍负有维修义务,而承租人则负有损害赔偿义务。（[日]鸠山秀夫:《日本债权法各论》(上、下卷), 1934年版,第455页; [日]末弘严太郎:《债权各论》,大正10年版,第585页; [日]我妻荣:《债权各论》(上、中卷), 1957年版,第444页。转引自史尚宽:《债法各论》,荣泰印书馆股份有限公司1981年版,第158页;郑玉波:《民法债编各论》(上),三民书局1981年版,第190页。）而否定说则指出,必要的维修应由出租人负担,惟应包括承租人正当使用、收益的结果所生者在内,因承租人故意或过失导致租赁物毁损的,不能由出租人维修,而应由承租人负担。因为如承租人故意或过失毁损租赁物,而使出租人负维修义务,则在出租人为维修以前,承租人可以拒绝支付租金,有背于诚信原则。（[日]矶谷幸次郎:《债权法论(各论)》(上、下), 1929年版,第534页;三潴信三:《契约法》( 现代 法学全集),1938年版,第102页。转引自史尚宽:《债法各论》,荣泰印书馆股份有限公司1981年版,第158页。）海峡两岸的 中国 学者多持否定说,认为出租财产在租赁期间所出现的故障,必须非由承租人的过失所致,出租人才负维修出租财产的义务,若由于承租人的原因造成的损坏,负担反而加到出租人身上,显失公平。[2]、[3]、[4]、[5]、[1] (p246)、[6]、[7]、[8]、[9]、[10]、[11]。肯定说则坚持,导致租赁物毁损的原因,无论是事变,还是可归责于出租人的事由,抑或是可归责于承租人的事由,都不影响出租人承担修缮义务。只不过承租人违反保管义务或涉及侵权行为时,应负损害赔偿责任。[12]、[13]、[14]、[15] 。

三、维修义务原则上不受承租人过错的影响

在本文作者看来,应当首先厘清维修义务与维修费用承担及损害赔偿义务之间的关系,然后便可较为顺利地确定维修义务的归属。如果把维修义务的承担和维修费用的负担捆绑在一起考虑,上述否定说所谓“因承租人的原因导致租赁物毁损的,出租人不负维修义务”的规则及其学说,有其道理。与此有别,如果将维修义务与其费用的负担分开考虑、确定,视维修为单纯地消除租赁物的瑕疵,维修义务仅为消除租赁物瑕疵的义务,至于维修费用,则由造成租赁物毁损的过错一方负担,那么,只要租赁物毁损,就应由出租人负责维修,即使该毁损系由可归责于承租人的原因所致,也应如此。因为使租赁物适合于约定的使用、收益乃租赁的本质特征所在,租赁物一旦出现缺陷,出租人就应加以消除。当然,当事人另有约定的,依其约定。不过,租赁物毁损系由承租人的原因所致的,维修费用的相应部分由承租人负担;非因承租人的原因(包括不可抗力、通常事变)造成的场合,维修费用由出租人承受。这种不问租赁物毁损原因一律使出租人承担维修义务的观点,符合《合同法》第220条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”的规定,因为该条规定并未区分租赁物毁损的原因。这种区分租赁物毁损的原因而确定维修费用负担主体的见解,符合《合同法》第219条关于“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定,以及第222条关于“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任”的规定。因为这两条所说的损害赔偿可以容纳维修费用。在整体上权衡,不违背公平正义。

需要指出,上述观点并无出租人在任何情况下均须承担维修义务之意。实际上,在承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的情况下,出租人可以援用《合同法》第219条的规定,通过解除租赁合同而免负维修义务。在承租人因其他过错导致租赁物毁损的情况下,租赁合同若属不定期租赁,出租人可以援用《合同法》第232条的规定,通过解除租赁合同而达到免负维修义务的结果。

四、维修义务与履行抗辩权

确定租赁物因承租人的原因而毁损时出租人仍负维修义务的规则,可能产生有过错的承租人援用同时履行抗辩权或先履行抗辩权等拒付租金或维修费用的后果,有必要设计应对方案。我们将维修义务和支付维修费用、租金之间的关系区分情况,予以讨论。

第一,承租人支付租金的义务在先,出租人履行维修义务后,不存在有过错的承租人援用同时履行抗辩权或先履行抗辩权的余地,但有援用不安抗辩权的可能,尽管几率很低。若果真能成立不安抗辩权,则无可非议。因为维修义务和支付租金属于对价关系的情形,限于租赁物使用收益减少额的给付与相应租金之间,所以在许多情况下不会成立不安抗辩权,承租人必须先行付清租金,否则要承担违约责任;只有当维修义务的不履行会导致承租人的租赁目的落空时,才承认承租人享有不安抗辩权,以求平衡双方当事人利益的结果。于此场合,不得因为承租人对租赁物的毁损有可归责之处,就剥夺其保护合法权益的手段和机会,而应采取“功”“过”分开的态度和处理方法。

第二,出租人履行维修义务在先,承租人支付租金在后场合的分析。首先说明,出租人的修缮租赁物的义务与承租人支付租金的义务,似乎不处于对价关系之中,但是,就租赁物使用收益的减少额而言,这种减少的给付与相应租金之间构成对价关系,可有履行抗辩权制度适用的空间。在有确凿的证据证明承租人将无力支付租金时,可承认出租人享有不安抗辩权,他(它)可暂时拒绝履行维修义务。此其一。在不成立不安抗辩权的前提下,出租人应当履行维修义务;若不履行,承租人可追究其违约责任,不仅如此,在不履行维修义务会导致承租目的落空或给承租人造成重大损失时,承租人还应有权援用先履行抗辩权。如此设计,符合租赁合同的本质特征,不得因为承租人对租赁物的毁损有可归责之处,就排除出租人的维修义务。对于出租人合法权益的保护,可求助于损害赔偿制度。当然,最为积极的防患于未然的措施,是出租人坚持在租赁合同中约定:租赁物因承租人的原因而毁损时,承租人须先行支付租金,出租人才有义务履行维修义务。此其二。从租赁关系的整体审视这些结论,应认为是在完善租赁物因承租人的原因而毁损时出租人仍负维修义务的规则,而非否定该规则的理由。

第三,承租人预付维修费用在先,出租人履行维修义务在后,承租人不预付维修费用,出租人可援用先履行抗辩权,暂时拒绝履行维修义务。这在承租人对租赁物的毁损有可归责之处的场合,是较为适当的规则。但其实际运用,恐怕需要在租赁合同中约定两项债务的履行顺序。

第四,出租人履行维修义务在先,承租人支付维修费用在后,这是常态。于此场合,出租人未履行维修义务时,承租人有权援用先履行抗辩权,拒付维修费用或损害赔偿金。不宜因承租人对租赁物的毁损有可归责之处,就剥夺其履行抗辩权。在这里,需要注意的是,出租人履行了维修义务,有过错的承租人却无力支付维修费用或损害赔偿金,如何保护出租人的合法权益?解决问题的方案之一是出租人可援用不安抗辩权,来暂时拒绝履行维修义务;防患于未然的方案是签订租赁合同时,约定有过错的承租人支付维修费用的义务应先于维修义务的履行。

注释:
[1]刘春堂.民法债编各论(上) [m].台北:三民书局, 2008.(p243-244.)
[2]史尚宽.债法各论[m].台北:荣泰印书馆股份有限公司, 1981. (p158)
[3]龙显铭.现行法上租赁之研究[m].北京:商务印书馆, 1944. (p55)
[4]郑玉波.民法债编各论(上) [m].台北:三民书局, 1981. (p190-191)
[5]邱聪智.新订债法各论(上) [m].姚志明校订.北京: