在住宅和商业用地的价格不断被刷新、宏观调控频频的今天，工业地产的投资价值终于越来越清晰地浮出水面。与住宅和商业物业相比，它们具有地价低、收益率高而稳定的特点。在上海这片投资热土上，工业地产究竟上演了怎样的剧情，我们又该如何进行投资？
不同类型工业物业发展趋势
工业地产涵盖了多种产品和物业类型，包括重工业厂房、轻工业厂房、仓库、研究与发展用房等。而对于不同类型的物业，今后的发展趋势也有差异，对于投资者来说，尤其应该引起重视。要明确的是，在工业用地上建造商品房属于违法用地，得不到法律保护，因此在工业用地上建造的写字楼、酒店、商铺在此不作讨论。
第一类是重工业厂房。从1990年代中后期开始，上海的工业发展重心开始以重工业为主，而也正是由于重工业的发展，才使得上海经济腾飞得以实现。上海所在的长三角目前处于由工业化中期向后期过渡的阶段，重点发展的6大行业中有5个属于重工业范畴，分别是石油化工、精细化工、精品钢材汽车和成套设备制造业，并且，这个转型期可能持续较长的时间。这表明，为这些产业提供配套服务的企业仍有较大的发展空间，但是，投资者应注意重工业在未来的规划布局，避免由于污染等原因而进行的规划调整。
第二类是轻工业厂房。目前市场上大量的标准厂房就是轻工业厂房，建筑标准较低，而且在行业上具有更强的通用性。上海的发展目标是成为全国轻工行业的物流中心、研发中心、检测中心、信息中心，成为运用新技术、新能源、新材料发展高技术轻工产业的新龙头，这也就意味着，传统的生产加工型厂房需求可能面临逐步缩减，而满足物流、研发性的厂房需求将逐步增长。
第三类是仓储设施。与仓储设施需求休戚相关的行业是物流和零售业。由于上海具有港口、机场等区位优势，加之政府将物流业作为优先发展的产业，促使物流设施在未来的供求增加，而近年来零售业的快速发展，也对仓储设施的需求不断提升。
从工业和服务业的发展趋势上看，上海未来的仓储需求将逐步转向以大型企业为主，仓储业面临向专业化、标准化发展的转型。那些靠近大型企业、规划合理、运作良好的仓储设施，将在未来的发展中占到优势。
第四类是带有研发性质的用房。这类物业在建筑形态上兼有写字楼和简单生产厂房的特点，其行业通用性更高，几乎所有的创意产业和部分的小型生产、测试企业都可能成为用户。上海的创意产业发展近年来已经成为热点，增长率连续几年超过10%，与此同时，市中心写字楼租金的快速攀升也使得一部分租户走向工业园区内的写字楼。未来的竞争将偏向于产品的独特性和入住企业的服务。不过，我们要再次提示投资者，纯写字楼项目属于违法用地，在购买时必须注意。
大开发企业的投资要领
目前，物流园区建设是全国的热点，全球最大物流配送设施网络的开发商和提供商美国普洛斯于2003年进军中国，陆续在苏州、上海、广州、大连、深圳、北京、天津等重要城市建设物流园，并且均受到好评。以大连普洛斯-集发大窑湾物流园为例，在选址上，大连拥有著名的天然良港，是我国北方重要的对外贸易港和东北地区最大的货物转运枢纽，区位优势明显。东北地区工业基础雄厚，重要资源对港口物流需求很大，过去由于物流设施的制约，大量的转运在韩国完成，于是普罗斯看到了巨大的物流需求潜力；并且，保税港区享有优惠政策，保税港是目前我国开放度最高的经济监管区，是我国目前港口与陆地区域相融合的，保税物流层次最高、政策最优惠、功能最齐全的监管区域；其次，普洛斯提供高标准的物流设施及开发和定制服务；此外，它能够运用本地与全球的资源，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间和地点提供合适的设施。
另一个以综合性园区开发管理见长的企业是新加坡腾飞，先后在苏州、天津、沈阳、杭州等城市打造先进工业园区。他们的成功之道在于利用腾飞园区和房地产管理系统，结合不同地区的特点，对规划予以严格管理和执行。比如苏州工业园以分等级商业中心取代商业街，城市秩序和交通因此相对稳定；园区内规划了“研究生城”，加强人才引入。而在杭州的新加坡杭州科技园，则利用杭州的人才和产业优势，打造班加罗尔式的软件外包基地。其工业园区的规划建设时间有些长达8年，在严格执行正确的规划思想的同时，也给调整预留了很大的空间。
对于企业或者工业地产的投资者而言，选址是一个复杂的过程，要考虑的问题包括确立物业的承租者或购买者的行业类别、判断某一地区的区位条件、交通是否能够满足这一产业的要求、在更大的区域内未来的产业发展将如何、是否有新的机遇出现、政府对于该区域的规划和扶持的产业类型及扶持的方式等。尤其对于投资者来说，好的工业物业归根结底是要有较高的回报率，一些物业看似非常优秀，但由于售价高昂等其他因素，使得回报率并不令人满意，那么对于投资品而言，这并不是好的选择。
工业物业的投资风险提示
目前，由于稳定的高收益率，工业地产越来越成为众多开发商和投资者追捧的对象。不过，工业地产并非理想中的绝对低风险产品。首先，工业地产开发对资金的需求很大，而其回收期很长，有些项目甚至在10年以上，因此，目前的加息通道使得开发企业要承受很大的利率负担；其次，政策对于工业地产的控制将进一步加强。如近期出台的对于工业用地使用效率的控制文件规定了单位投资额，并且限制配套设施的过度开发，这些都将使工业地产的资金要求和招商难度加大；最后，产业转移的预测难度大使工业物业具有不确定性。如目前上海商务成本的上升，使得部分企业转而选择长三角的其他城市。作者：邹毅，刘力，本文来自《上海工业》杂志
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