引言
近十年来,在房地产经济持续快速发展的同时且暴露的问题也日益突出，尤其引人注目的是房价的迅速上涨和房地产经济的持续高温。房地产经济事关着国计民生，实现其可持续发展具有非常重要的意义。
一、房地产经济可持续发展的内涵
可持续发展是指既能满足当代人的需求,又不对后代人的需求能力造成损害的发展。可持续发展是一个涉及经济、社会、文化、技术及自然环境的综合概念,是对人类社会发展模式的科学表述。其核心是资源在代内和代际的公平分配，目的是实现人、社会与自然的和谐共存与发展。
房地产经济的可持续发展的内涵可以表述为，既要满足当代人对房地产产品的消费需求,又不对后代人的消费需求能力造成损害，实现房地产经济与人口、社会、环境的协调发展。
二、房地产经济的可持续发展与经济法
房地产经济可持续发展的理念提出之后如不付诸实践,则毫无意义。
经济法是调整特定经济关系的法律规范的总称。在法律体系中，经济法是一个非常重要的独立的法律部门。经济法的基本原则是在国家协调本国经济运行过程中必须遵循的根本原则。我国经济法调整经济活动的目标不仅是经济效益的实现,而且还要保证经济活动产生并有利于国家和人民的社会效益、环境效益的实现。在经济法的原则中，可持续发展原则是基本原则之一。通过经济法的相关法规条例,指导经济活动,改善监督管理体制,将国家经济的发展纳入社会主义法治建设的轨道中来,从微观和宏观上保障经济、社会和环境的可持续发展。
借鉴世界各国的经验,在房地产经济活动中融入经济法的原则，有利于实现房地产经济的可持续发展,有利于促进国民经济的长远健康发展。
三、房地产经济的可持续发展途径--经济法角度
1.科学界定房地产企业的社会责任
房地产企业作为房地产经济的主体,其社会责任的实现将直接决定着房地产产业社会责任的实现。房地产企业的社会责任可以从企业的社会责任引申而来,企业社会责任目前还没有一个公认的标准定义。借鉴世界可持续发展商业理事会的定义“世界可持续发展商业理事会将企业社会责任放在可持续发展背景之内，根据该理事会,企业社会责任的含义是：企业承诺会持续以道德的方式行为，有助于经济的发展，同时提高职工及其家属的生活质量以及当地社区和社会的利益。可见企业的社会责任在于实现人、经济、社会和环境的协调发展,既具有合理性也具有必要性。
房地产企业作为房地产经营的主体,不能一味地追求自身利益的最大化,还应该考虑利益相关者的利益,例如：消费者的利益、社会的利益,生态的利益等。按照公平的理念,房地产企业在自身的能力范围内，应承担起必要的社会责任,对国家、消费者、环境负责任等。
经济法不仅强调房地产企业从伦理道德上主动承担相应的社会责任,而且更可以直接地从法律上确保房地产企业社会责任的实现。
2.用经济法的原则规范房地产产业的经济活动
我国经济法的基本原则有八项“资源优化配置原则， 国家适度干预原则，社会本位原则,经济民主原则，经济公平原则,经济效益原则,经济安全原则,可持续发展原则。”从经济法的原则我们可以看出经济法的三个重要价值取向--效益、公平和安全。
“效益包含两方面的含义效果（体现为效率）和该种效果给实践主体带来的利益或某种积极影响。这两个方面的内容决定了它是一个主客观统一的概念。”追求经济效益是经济法的一个重要的价值目标,经济法对效益的追求是为了实现整体上的经济福利和社会福利。效益可分为个体效益和整体效益。在国民经济中，房地产企业追求自身效益的发展是合理的,但不能为了提高自身的效益而去盲目开发,浪费资源,破坏环境,这些行为虽然提高了房地产经济效益,但却严重地破坏了社会的整体效益。因此，房地产经济要实现可持续发展，必须要兼顾到社会的整体效益。
公平是个主观主导性的概念,倡导社会公平是任何一部法律的理念。既然经济法考虑的效益是社会的整体效益，那么经济法考虑的公平因素应是全社会范围内的公平。只有在“效率优先,兼顾公平”的原则上才能实现社会的整体效益。这里的公平并不是绝对意义上的公平,公平亦有高低层次之分。“大锅饭”时代不是我们期望的公平，社会主义条件下的公平应该是共同富裕、和谐发展、高水平、高质量的公平。房地产经济要实现可持续发展,必须要解决公平问题。在开发的过程中，兼顾到不同消费群体的需求,形成高中低档合理的住房结构体系。国家可以通过宏观调控,利用经济手段和行政手段对房地产经济进行调控，以保证社会的公平。例如,在不同地区实行不同的房地产政策,利用税收杠杆调节居民收入差距，对不同的消费者区别对待,对低收入人群给予政策上的扶持等。
安全,在法律意义上是指“有助于使人们享有诸如生命、财产、自由和平等等其他价值的状况稳定化并尽可能地维持下去””。因此,安全的价值是指人们既得经济利益和政治利益的保障。经济法协调的是国家经济运行过程中发生的各种经济关系,经济法调整经济活动的目标是经济效益、社会效益、环境效益的实现。因此,经济法的安全价值被定为确保国家经济运行过程中的产业安全、金融安全、经济秩序安全、国民经济安全、环境安全等。
马克思主义哲学认为，整个世界是相互联系的统一整体。由联系的普遍性可知,在当今经济活动中，任何一个产业的发展都与其他产业发生着千丝万缕的联系。一个产业的兴衰存亡不单单是产业自身的事情,必然对其他产业的发展产生重大的影响。房地产产业要实现自身的可持续发展,必须要和其他产业的发展协调起来,如金融业、制造业等。因此,要完善相关产业的立法,构建一个适宜房地产产业发展的外部环境。国家也可以依法利用宏观调整,通过产业政策调整、金融政策调整、税收政策调整等来防范房地产经济运行中的各种风险,保障房地产经济的健康发展。
四、对房地产经济可持续发展的几点建议房地产经济的可持续发展涉及经济法领域内的众多具体细节,例如银行法、物权法、税收法等。逐步建立一套完整的经济法律体系，使房地产业的经济活动有法可依，使参与者树立牢固的法律意识,必将保障和推动房地产经济更好更快发展。具体措施有：
第一，完善土地产权保护制度,培育规范的土地市场，合理配置社会资源,提高资源的利用率。
第二，完善金融法律体系,构建合理的房地产金融体系。优化融资结构,积极推进房地产业融资产品的创新。
第三，建立多层次住房供给体系，完善住房保障制度，促进住房公平。从规划和管理方面着手,调整住房供应结构,重点解决低收入人群的住房问题。
第四，建立房地产经济发展指标评价体系，监控房地产经济的健康发展。评价体系从经济、社会、环境三个方面综合考虑,要反应出住房价格收入比、人均居住面积等。
夏婷
(山西财经大学法学院,太原030051)
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