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商品房价格合理性问题研究 摘 要：近年来，随着经济高速增长，我国房地产业得到迅猛发展，在肯定房地产业对经济发展做出的贡献的同时，也应该看到房地产业中所存在的问题。通过对我国商品房价格现状的介绍引申出对其合理性进行判断的必要性，并分别运用房价收入比和房屋租售比对其进行判断。进而，对导致商品房价格过高的原因进行分析，并在此基础之上提出应对高房价政策建议。 关键词：商品房价格；合理性；影响因素；对策建议 近20年来，伴随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度改革的进一步深化，房地产市场迅猛发展。房地产已经成为整个国民经济中影响广泛、规模巨大、作用显著、令人关注的一个重要产业。然而，我国房地产市场仍存在商品房价格不稳定、供求严重不平衡、价格持续攀升等问题。因此，弄清楚我国商品房价格现状如何，及其是否合理，影响其合理性的因素是什么都是我们现阶段应该关注的问题。 1 我国商品房价格现状 2010年1月19日，国家统计局在其网站发布了2009年全国房地产市场年度统计数据。数据显示，2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，商品房销售额5.25万亿元，据估算全国商品房销售均价为5034元/平方米。以北京为例，北京市统计局、国家统计局北京调查总队2010年6月17日发布的数据显示，2010年一、二季度北京市商品住宅期房均价，四环内已达34620元/平方米，四至五环路的住宅期房均价每平方米涨到20749元，五至六环路的住宅期房均价每平方米涨到14799元。 通过上面的数据可知，近一段时期以来，由于商品房价格上涨过快，“房价问题”不仅会导致“居者有其屋”的梦想无法实现，也会造成一定的社会问题。因此，对于商品房价格合理性的探讨具有十分重要的现实意义。 2 对我国商品房价格合理性的评定——以北京市为例 北京作为我国的首都，其住房价格一直备受关注。加上不久前出台的限购令，更是将全国的目光集中于此。因此，笔者将运用房价收入比和住房租售比这两个概念来对2010年北京市的商品房价格的合理性进行评定。 2.1 运用房价收入比方法分析北京市房价合理性 以2010年北京五环内商品房为例，商品房平均价格为20749元/m2，北京市城镇居民平均可支配收入y为29073元，人均住宅面积t为30平方米，银行住房贷款利率为5.94%，还款期限为n=30年，首付款比例为k=30%，每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为m=50%。 2.2 运用住房租售比方法分析北京市房价合理性 根据北京市一居室（40m2）的住宅租房价格为2570元/月，来计算北京市住房租售比，则： 每平方米月租=住宅月租/住宅面积=2570/40=64.25元/m2。 住房租售比=每平方米月租/每平方米房价=64.25/20749=1:322.94。 而国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300~1:200。因此，可看出房产价格已偏离理性真实的房产价值。 2.3 分析结果及其代表性 通过以上分析，尤其在住房收入比上可见北京市区房价明显过高，并且由于商品房价格过高，导致房屋租售比也偏离了合理范围。北京作为我国的首都，对经济发达地区的房价极具代表性。从北京市的房价可映射出全国房价都趋于偏高的事态，尤其是经济发达的一线城市。根据国家统计局的数据加权计算，2009年我国城镇居民的房价收入比为8.76，由此可看出，我国城镇的住房收入比仍处于不合理范围，全国商品房价格普遍偏高。 3 我国商品房价格过高的原因 3.1 商品房供给和需求的影响因素 3.1.1 需求方面对商品房价格上涨的影响 （1）人口状况。 人多地少一直是我们的基本国情。同时，中国的家庭规模正在逐年变小。传统的三代同堂的大家庭正在分解为若干小家庭。家庭小型化趋势增加了对住宅的需求，是推动房价上升的原因之一。 （2）城市化进程。 经济发展一般都伴随城市化进程的加快，大量人口从农村进入城市，这会产生巨大的住房需求。据统计，1998年我国的城镇化率为1.4%，到2009年我国的城镇化率已达到46.6%。 （3）投资需求和投机需求。 商品房作为一种不动产，保值和增值的特性突出。对商品房进行投资，赚取租金和差价的现象已经普遍开花。并且，随着投资需求的恶化也引发了大量的投机需求。投机因素对商品房价格逐步脱离了市场规律。有的城市投机性质的购房甚至达到商品房交易的40%。 3.1.2 供给方面对商品房价格上涨的影响 相对于需求，商品房供应情况的影响比较简单，主要受土地供应量、开发商对利润的追求及政府对房地产的政策等因素的影响。目前，土地的囤积和已建成商品房的囤积一定程度上造成我国商品房的有效供给不足。 同时，还有另一方面，那就是住房的结构性失衡造成市场的有效供应严重不足。房价上涨，供应结构失衡是一大因素，即广大消费者所需要的中低价位、中小户型住房供应短缺。住房供应结构失衡导致的直接结果就是：一些仅有能力购买中低价位、中小户型住房的消费者，因需求无法得到满足而成为开发商制造供不应求假象、推动房价进一步上涨的道具。如果住房的结构性失衡迟迟得不到纠正，房价上涨的步伐就不会停滞。 3.2 商品房价格变化的政策因素 3.2.1 土地政策对商品房价格的影响 土地政策对房地产价格的影响在我国表现的非常明显。土地价格是房价的主要成本，近年来，为了防止腐败现象，我国将土地的议价方式改为招标模式，实施价高者得，于是“地王”频现，周边地区的房价也就跟着“地王”飞速上涨。 3.3.2 税费等对商品房价格的影响 税、费是商品房价格构成的可控部分。据调查，各地商品房价格构成中，各种费用均达八九十种，重复收费现象严重是其中的诟病之一。依据国有土地使用权和转让权的相关规定，土地出让金由征地费、城市基础设施配套费、拆迁费等构成，但是目前各地的住宅建设都既收土地出让金，又同时征收出让金中的各项费用。 3.3.3 利率政策对商品房价格的影响 利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的利息成本，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现在购买商品房普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益和现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。因此，综合来看，房价与利率负相关：利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。 4 解决商品房价格过高的政策措施 我国未来的经济仍将保持长期增长的事态，即使伴随着经济结构的变动、产业结构的升级会出现回调、波动，但总体趋势是向上的。而房地产业作为我国经济的支柱产业，相信未来十年内，仍会处于成长发展时期，并且作为国家支柱产业地位也不会改变。所以，政府如何顺应房地产市场经济发展规律，科学运用市场机制调控房地产业，应对商品房价格过高，及时发挥在经济增长中的主力作用，显得尤其重要。 4.1 增加商品房的有效供应 （1）增加居住用地有效供应。 对于房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。大力打击土地囤积现象，对闲置土地进行回收，有效的利用土地资源，提高土地的有效供给。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，可以探索诸如“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨，降低商品房建设中的土地成本。 （2）调整住房供应结构。 要进一步加大保障性住房、中小户型普通商品住房的建设数量和比例。在房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应，从而纠正住房的结构性失衡。 4.2 抑制不合理住房需求 (1)实行更为严格的差别化住房信贷政策。 差别化住房信贷政策，主要是针对有住房投资倾向的购房者所采取的措施。一般来说，对于购房者，第二套房还有可能是改善性需求，但是第三套房基本上都是投资需求。因此，在调整供给的基础上，配套实施相应的差别信贷政策控制投资需求，堵住投机需求。 (2)发挥税收政策对抑制商品房价格上涨的作用。 税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性，因此运用税收政策来促进我国房地产市场的发展成为理论界的共识。 4.3 加强房地产市场监管 房地产市场监管的有效性和规范性，是决定房地产市场持续稳定健康发展的基础。因此，加强房地产市场的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度，是当前急需解决的问题。 (1)房地产价格监管。 房地产市场价格规制主要是对房地产行业的价格规制。政府在出让土地时应该对该特定地段房地产的销售价格进行限定，同时，在房地产市场上根据产品本身的地理、属性和需求，给出房地产市场的参考价格。 (2)完善房地产市场信息披露制度。 针对房地产市场存在的严重信息不对称，政府应当建立相关机制及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划，加快个人住房信息系统的建设。此外，应当进一步规范房地产中介机构的经纪行为。 (3)加大交易秩序监管力度。 对于取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，应该在规定时间内一次性公开全部销售房源，并要求其严格按照申报价格明码标价对外销售。同时，加大对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业的处罚力度。 4.4 加快保障性住房投资建设 政府应加快推进廉租住房建设。坚持以实物配租为主，多渠道筹集房源，增加廉租住房供应。并且严格控制建设标准，新建廉租住房套型建筑面积控制在合理范围内。同时，加快经济适用住房建设。充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。并且市、县人民政府应当合理划定供应对象收入线水平，严格审查申请人情况，确保有限的经济适用住房供应给符合条件的低收入住房困难家庭。 参考文献 ［1］白福周.中国近几年房价上涨合理性分析［J］.消费导刊,2008,（22）. ［2］汤鹏.商品房泡沫判断——基于租售比的分析［J］.经贸观察,2009,（03）. ［3］李蕾.影响城市商品房价格上涨因素的研究［J］.全国商情.经济理论研究，2009,（6）. ［4］丁军.中国商品房价格长期上行的政策性因素分析［J］.特区经济，2009，（11）.
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