一般暂住饭店主要为旅游者提供舒适的住宿环境和美味的饮食，其本身并不是产生旅游流的主要吸引物;而旅游景点虽然是产生旅游流的吸引物，但它不能提供具有吸引力的住宿环境。度假区则把这两种吸引要素组合在一起，以自然资源为基础，如泉水、海滩、山林等，通过提供娱乐设施及服务项目创造愉快、宁静(或兴奋)的环境，满足旅游者休闲康体的需要。度假区的开发既要充分利用自然资源条件，兴建娱乐、服务设施，又要保证原有环境条件不被破坏，使度假区可持续发展。而这两者往往是一对难以调和的矛盾。由于投资商往往追求自身短期利益，以牺牲环境为代价，再加上早期的度假区缺少合理规划，在欧美因无序或过度开发而失败的度假区也为数不少。如大西洋城和迈阿密海滩就属此例。度假区开发在土地征用、社区关系、供给条件、基础设施、市场定位、项目设计等方面的问题比一般饭店建设所遇到的要更为复杂而难以解决。度假旅游市场的不稳定性使得度假区投资经营的风险性也相应增大。在管理上它对员工和娱乐设备的管理则显得更为重要。度假区范围大、娱乐项目多，所雇用的专业技术人员也多。
我国度假区的开发历史很短，在开发与管理方面有自己的独特性。本文在参考国外度假区开发与管理理论的基础上，结合我国度假区开发现状，侧重分析现存的不足之处，并提出改进建议。
一、我国度假旅游开发与管理现状分析
1996年是国家旅游局确定的“度假休闲游”主题年，国家旅游局为此从1992年开始设立了11个国家旅游度假区(后来增至12个)。然而，时至今日，除了少数度假区有部分项目投入运营外，大多数度假区则基本上处于停建、待建和改建状态。究其原因，不外乎两个方面:一方面说明我国开发度假旅游的时机还不成熟;另一方面说明我国旅游度假区开发与管理方面还存在诸多问题。
1、市场定位不准，欲速则不达
按官方的设想，我国国家旅游度假区是“符合国际旅游的要求，以接待海外游客为主的综合性旅游区”。显然，我国开发建设旅游度假区的初衷，是以国际旅游市场为目标，以提升我国旅游产品的档次、优化旅游产品结构、改变传统的观光产品单打一的局面为目的。但是，我国开发旅游度假区起步较晚，虽然具备一些资源方面的优势，但市场区位条件和社会经济发展水平在一定程度上制约了度假产品的国际化进程。从世界性的度假目的地和客源发生地的空间组合看，我国度假区在国际旅游市场竞争中并不占区位优势，美洲游客去加勒比、夏威夷度假，日本游客挑南太平洋、东南亚等地，而欧洲游客则选择地中海沿岸。显然，我国目前的度假区难以吸引国际游客。
由于国际市场定位而又不符合国内旅游者的消费实际，导致已投资建成开放的度假项目与服务设施因消费档次过高而生意萧条，惨淡经营;没有建成的度假区则因市场定位不准，投资者不敢冒险而迟迟不能启动。面对这一尴尬局面，有些度假区便转向开发以国内旅游市场为主的度假产品(其实并不是严格意义上的度假产品，而是主题公园或游乐园)，却反而获得成功。如杭州之江旅游度假区迟迟不能启动，后来宋城主题公园和未来世界游乐园的开发使其形成了一定规模。由此可见，我国度假旅游开发只能走以国内为主、逐步走向国际的路子。
2、筹资导向错误，耽搁开发进度
我国各级旅游度假区的开发模式基本都是“政府给政策，自己筹资金”。国家级旅游度假区享有与国家经济技术开发区相等的8个方面优惠政策，度假区出让土地，吸引外资开发。
在我国改革开放初期，经济技术开发区和经济特区，确实吸引了大量外来资金，有力地促进了我国经济的发展。可是，到1992年以后，外资涌入我国的热潮已经过去，国家给经济特区和开发区的优惠条件越来越少，它对外商的吸引力已不是很强。许多经济开发区前期投入了大量资金建设基础设施，却因无法引进外资，土地不能出让，收不回投资而陷入困境。在这种形势下，度假区项目投资大，投资回收期长，市场又不稳定，谁敢投资？尽管国家旅游局在香港等地组织了几次大型旅游招商会，也签订了不少投资意向书和协议书，而最终资金到位的却为数甚少。而由于国家对经济宏观调控增强，经济增长速度减慢，我国企业效益普遍下降，许多企业开始寻找新的增长点，于是纷纷看好旅游业的发展前景，转向投资旅游业，从而使我国度假区项目得到利用内资开发的契机。
虽然，度假区获得了新生，有的投资巨大，轰轰烈烈，但其内容已名不符实。我国旅游度假区与西方游客心目中的旅游度假区大相径庭。首先，在西方，度假区建设非常注意环境，它是通过提供娱乐设施和服务项目，创造愉快、宁静的环境，因而其选址不一定在大都市近郊，很可能是在一偏僻的山区，形成一个相对独立的生活社区。旅游者停留时间较长，都在一周以上，以休闲、健身为主要目的。而我国的度假区多临近城市，以都市为客源依托，甚至依赖都市的基础设施和生活供给。度假以提供游乐项目为主，旅游者通常只做一日游，住宿客人很少，这样的度假区其实质是游乐园。当然，这也与国内度假旅游的发展还不成熟大众度假旅游的消费观念尚未形成有关。
3、管理体制不顺，我国度假资源优势难以充分发挥
我国目前各级旅游度假区的确立是由政府和旅游管理部门联合审批。度假区在行业管理上也属旅游系统。而度假区在选址上要以自然环境为依托建设娱乐设施和配套服务设施，营造度假环境，因此，许多风景名胜区是我国开发度假旅游的良好地块但风景名胜区属建设部门管理，而建设部确立风景名胜区的初衷是保护资源。这就形成了旅游部门和建设部门对自然风景资源在管理上的分割和资源保护与开发之间的意见分歧。1996年国家建设部下文规定在风景名胜区内不得兴建旅游度假区，不得搞旅游设施的开发建设。由于风景名胜区的认定工作开始较早，几乎是天下风景已占尽尤其是山林资源和文化古迹已被风景名胜区、森林公园、自然保护区、文保单位等各类名目瓜分完毕，旅游度假区已不再有插足之地，只有少数江湖和海滨尚可利用。而我国湖泊和海滨资源在国际市场上并不具备吸引九很难树立国际度假旅游地形象对国内市场而言，海南省的热带海滨度假和东北部冬季滑雪度假倒具有较强的吸引力。目前开发较成功的有海南三亚和黑龙江亚布力滑雪度假区。但由于管理体制不顺我国度假旅游资源难以得到充分利用和发挥失去了资源优势。我国度假旅游就更难打入国际市场。
4、宣传促销不力，不利于形成国际度假旅游地形象
中国旅游业发展到今天，已走过了改革开放初期国际旅游以单一型长线观光旅游为主的年代。随着国际旅游市场需求向多样化发展，中国旅游产品开发必须要打破单一观光型为主的局面，提供适销对路的多样化旅游产品。近年来，我国旅游产品在文化内涵发掘方面取得了很大成就，一批以中国传统文化和民俗风情为特色的旅游景点相继开发，深受国际旅游者欢迎。如深圳民俗文化村、无锡电影城等。自1996年以后，国家旅游局相继推出'97民俗风情游、98华夏城乡游和'99生态环境游。而度假旅游似乎只是昙花一现，被抛到脑后。
其实，国内度假旅游已悄然兴起，尤其是近郊周末两日游的省、市级旅游度假区如雨后春笋般增长。在沿海经济发达地区发展最快，到1997年底，仅广东省就有省级旅游度假区2个。据不完全统计，以上海为中心、200公里为半径的范围内，国家、省、市级旅游度假区不少于50个。这主要由于我国实行五天工作制以后，都市周末度假需求增加。随着企事业单位带薪度假的普及，工薪阶层收入的增加，国内旅游者闲暇时间将越来越多，一次度假停留时间将越来越长，消费档次也越来越高，我国度假旅游的需求正逐步与国际接轨。面对这种发展态势，加大宣传促销力度，逐步扩大国际市场份额，形成我国对外度假旅游地形象问题已经到了需要考虑的时候了。而官方对此似乎并没有大举措，对旅游度假区的开发指导和宣传促销工作重视不够。如果说1996年以前大力推销中国度假旅游为时过早的话，那么等到2000年以后再推销中国度假旅游可能就为时过迟。
二、对我国度假区开发与管理的若干建议
1、近期以国内市场为主，逐步走向国际市场
前面已分析，我国现有度假旅游产品目前在国际市场还不具备很强的竞争力，再加筹资困难，中国国情对有些娱乐项目的制约(如博彩、高尔夫）如果一开始起点过高，近期很难形成规模，也没有充足的国际客源市场支持，既影响发展速度，又没有经济效益。相反，国内城镇居民对适合工薪阶层休闲度假类旅游产品的需求却与日俱增。因此，我国度假旅游开发只能先以城镇居民度假为出发点，逐步提高档次，形成特色，与国际市场接轨。
2、度假区选址必须具备资源和城市两个依托
资源依托是度假区选址必不可少的，从度假旅游者的行为规律来看，旅游者选择度假区时，把某度假区能提供哪种度假功能放在首要位置来考虑，其次再考虑到费用开支、度假时间、交通便捷程度等方面。我国旅游者目前单纯出外度假者不多，大多数是将观光与度假相结合，这就要求我国旅游度假区在选址上一定要有较好观光资源为依托。
城市依托是为了保证度假区有充足的客源。因度假区要求有相当比例的回头客，我国绝大部分旅游者产生于城镇，因此度假区选址不宜距城镇太远，以两小时交通行程之内为佳。
3、理顺管理体制，确保我国度假旅游健康发展
由于体制不顺，旅游、城建、文保、林业等各部门各自为阵度假区开发得不到资源依托，在国际市场上特色不明显，竞争能力不强，而国内度假游客大部分都将度假与观光相结合，因此，无论是面向国际还是国内的度假区都必须有资源依托优势，这就需要有相应的管理体制予以支持。
建议城建部门能与旅游部门共同制定有关风景名胜内度假区建设的管理条例，允许在核心保护区以外的范围，建设规模适当、建筑风格与自然环境协调、污染控制有效的度假旅游设施。在有条件的地区，将风景管理局与旅游局合并，成为风景旅游管理局，行使风景和旅游管理的双重职能。为配合1999年生态环境游，重点推出几个以自然生态资源为依托的旅游度假区，形成我国南方热带海岛、中间自然生态、北部冬季滑雪三足鼎立的度假旅游格局。
4、科学规划、有序开发，确保我国度假旅游可持续发展
旅游度假区开发必须做到两点，才能保证度假区可持续发展:一是要有科学的规划作指导，在规划中要把资源保护和发展规模控制放在重要地位;二是要有一个管理机构对度假区土地征用、项目建设进行控制，严格按规划要求进行，不可为了吸引资金过份迁就投资商，影响全局和长远效益。
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