一、弓丨言
自上世纪80年代开始，因应房地产市场化取向改革的积极推进，我国城市房地产业飞速发展，城镇居民的居住条件空前改善，城市房地产业发展也有力地支撑了宏观经济的持续增长。但近年来，由于房地产市场化改革的停滞和失误，房地产市场发展中出现的秩序混乱、结构失衡、价格高涨、腐败蔓延等问题，威胁着宏观经济的健康发展，影响着市民生活质量的提高。准确认识房地产市场化的结构、程度及问题，有利于采取有针对性措施，加快房地产市场化进程，以保证中国房地产健康发展。
市场化实质是经济体系朝着市场恰到好处地发挥基础性配置资源作用的变化过程。对于没有经历计划向市场转型的经济体，现实和未来的使命是经济自由的深化。因此，西方国家相关的研究大多集中在经济自由度及其测度，其中具有代表性的两个机构:美国传统基金会依据其对经济自由的定义，从投入的角度选择10大因素的50个具体指标，设定具体标准，采取等级打分和简单加权的方法，测算各国和地区的经济自由程度。加拿大弗雷泽研究所依据其对经济自由的定义，从产出的角度选择5大因素的37个具体指标，设定具体标准，采取等级打分法、插入法和主成分加权法，测算各国和地区的经济自由程度。
对于由计划到市场经济转型期的国家，市场化是一个重要命题，中国学者对此进行了广泛研究。其中，陈宗胜等(1999)根据其对经济体制市场化的含义和特征界定，分别从总体、企业、要素、产品、产业和区域确定反映市场化含义和特征的不同框架，并以100%为完全市场化和以0%为完全计划性为标准，采用相关指标和计算方法，对中国市场化水平进行了内容广泛的测度和分析。
樊纲等(2001)根据其研究将市场化解构为:政府与市场的关系、非国有经济的强度、产品市场的发育程度、生产要素市场的发育程度、市场中介组织发育程度及法律制度环境6个部分。着眼于各省市市场化程度差异及其变化的监测，利用23个指标及其相关主客观截面数据，采用主成分分析法计算了中国各省市市场化的相对指数。
李晓西等(2003)提出了“五化”的精练框架，即政府行为规范化、经济主体自由化、生产要素市场化、贸易环境公平化和金融参数合理化，设立了33个指标，收集了大量的数据，借鉴美国传统基金会测度自由化指数的思路和方法，采用分值打分的方法，测算出中国市场经济发展程度。
在房地产市场化及测度这一不多见的文献中，曹振良等（999)在国内的开创性在于:提出中国房地产市场化的基本框架:就是明晰相对产权，形成市场主体；建立有效供求机制，实现货币化交易;完善价格机制，建立市场调节核心;建立法规和中介体系，保证市场有序、有效运行。以发达国家房地产市场化程度为参照系，选择7项指标及相应的具体替代指标，对照国际一般水平，大致确定中国理想(100%)市场化各指标具体标准。根据全国和天津相应的时间序列数据，采用简单算术平均法计算出全国和天津市有关年份的分指标和总体的房地产市场化指数。
上述文献在市场化内涵及其标准的理解，市场化程度计量的方法，样本数据的积累等方面为进一步广泛、深入地研究市场化问题奠定了的基础。但是，这些研究主要和共同的问题是:没有形成一个既能反映市场化实质，又能把整个系统划分为逻辑上可相加、不重复、无遗漏的若干部分的统一框架。而关于房地产市场化的研究，框架标准相对粗糙、样本及数据的限制、不恰当替代指标的使用，使研究结果还难以较准确地反映现实。
市场化或自由化所涉及的根本问题就是政府与市场作用的领域及边界问题。而对于政府与市场的关系，经济学家从监管这一角度进行了长期的理论探索。以庇古(Pigpu，1934)为代表的“福利目标理论”或“公共利益目标理论”，描述了由于市场失灵，政府应该做些什么，实际做了什么。而以芝加哥大学的法与经济学学派坚持市场和私人秩序可以在没有任何政府干预的情况下解决绝大多数市场失灵问题；以科斯(Coase1960)为代表的“契约理论”提出在竞争和私人秩序不能成功解决市场失灵的少数情况下，可由法院制止侵权行为；以施蒂格勒(Stigler，1971)为代表的“俘获理论”，提出即便在最低的限度内，也难保证政府干预的结果会是无效或有害的。但是大量的事实证明完全否定政府的作用显然是不正确的。安德烈■施莱弗、詹克夫等有关监管的“公共强制理论”提出，经济生活的社会控制策略主要包括从无序到专制的四种类型：市场竞争秩序、私人诉讼、监管式的公共强制和政府参与。这四种类型每个都不完美，任何一种制度安排都需要在无序成本和专制成本之间做出权衡，这种权衡的结果被称为“制度的可能性边界”。
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利用这个理论，结合特定国家及产业领域的数据，通过四种类型制度的两种成本的比较研究，可以检验不同社会控制策略所产生的效果。本文认为：（)一个国家、地区或一个产业是一个系统，其最佳控制策略应该是这四种策略制度的组合。⑵四种类型制度反映的都是不同的政府与市场的边界关系。（3)四种类型制度包含了政府与市场完全的边界关系，在逻辑上可相加、不重复。以此为基础，本文第二部分提出了房地产市场化的新分析框架，第三部分对35个大中城市的市场化水平测度，结论部分给出研究发现及其政策含义。二、分析框架
以政府与市场关系为主线，分析和考查一个区域或一个产业的市场化、自由化或社会控制(政府管制)程度，一方面，区域和产业内的不同情况要求市场竞争秩序、私人诉讼、监管式的公共强制和政府参与四种策略，有一个理想的组合搭配。另一方面，区域和产业内实际存在着市场竞争秩序、私人诉讼、监管式的公共强制和政府参与，又有具体的组合结构。显然用一个区域或一个产业的四部分制度的理想标准及其组合，对照某一区域或产业相应的四部分现状的差距或出入，就可以判断一个区域或一个产业的市场化、自由化或社会控制程度。本文将这四部分明确为市场体系、诉讼保障、政府规制、政府参与。显然，本文关于市场化的最优标准（00%)并不是四合一的完全市场秩序，而是政府和市场在完全政府和完全市场之间选择的一种恰到好处的最佳组合:正规、完整的市场基础体系，合理、高效的法制保障，规范、透明、恰当的政府规制，恰到好处的政府参与。
市场体系考察正规市场和黑市交易。一个市场的覆盖面越广、交易成本越低、独立程度越高，就越能整合更多的资源，反映更广泛的信息，为经济主体的决策提供方便。而黑市遍布的市场，将大大地提高交易的成本降低资源通过市场安排和调整的效率。
诉讼保障主要指诉讼制度和诉讼效率。健全而高效的司法系统为房地产各个细分市场提供的诉讼保障程度，也就成为衡量市场化水平高低的重要准绳。
政府规制主要包括政府市场准入、市场秩序、产品价格和产品质量的管制。合理的市场准入、有序的市场秩序、垄断性产品的合理价格和可靠质量是规制的最优目标。
政府参与包括政府消费、政府产品供给和服务供给。适度规模的政府及其消费，政府私人领域最大限度退出和公共领域的及时有效的供给，是政府参与的最优边界。
房地产市场细分为要素市场、产品市场和服务市场三部分:其中要素市场包括房地产人力、资本和土地交易市场;产品市场分为商品房开发及销售市场和商品房租赁市场;服务市场则包括房地产经纪、评估等中介市场和物业管理市场。房地产各个细分市场上都有政府的参与，其发挥的作用对于各个细分市场以及房地产总体市场化水平有着显著的影响。
房地产这7个细分市场市场化的理想状态是每一市场都建立:正规、完整的市场基础体系；完善、合理、高效的法制保障;规范、透明、恰当的政府监管;恰到好处的政府参与。所以，整个房地产的市场化分析框架应是4X7的纵横矩阵(见表1)
若先从7个细分市场分析，其市场化程度方程式为：T=SajiXji若先从政府和市场关系分析，其市场化程度方程式为：T=SbjiXji
其中:X分别表示各细分市场及政府与市场的具体方面见表1;a、b分别表示相应细分市场及政府与市场具体关系方面的市场化程度的重要程度(权重)。i=1,23，4567；j=1,2，3，4。这些细分市场及其政府与市场具体关系方面还可以按照这个思路继续细分。
根据以上分析框架和理论模型，本文从先考虑政府和市场的关系，后考虑细分市场的角度，设计测度中国城市房地产业市场化的指标体系，其中，一级指标4项，二级指标11项，三级指标57项(见表2)
(二)样本及数据
鉴于大中城市的地位和样本数据的可获得性，本文选择中国内地35个大中城市(详细城市名单见表5)作为中国城市基本面的代表。数据来源主要有三个渠道：
第一，有28项指标数据来自于客观的统计数据，数据来源包括国家部门、地方政府和专业机构的统计年鉴或统计数据，根据数据的质量和各地统计数据口径的异同，选取具有可比性的数据。主要参考的统计数据来源有:《2004中国国土资源年鉴》、《2004中国劳动统计年鉴》、《2004中国金融年鉴》、《2004中国城市统计年鉴〉、《2003中国房地产统计年鉴》和各个样本城市的2004年统计年鉴;部分数据来源于相关部门的网站:中国城市地价动态监测网、中国房地产信息网、中国人民银行网站、中国银行业监管管理委员会、各样本城市房地产信息网、各样本城市国土资源局和房产管理
第二有13项指标主客观数据来源于《2005年中国城市竞争力报告》初始数据来源于《2004中国城市统计年鉴》及有关问卷调查。
第三有16项指标数据采用主观调查问卷的形式获取。此次调查覆盖了全国35个大中城市，访问了300多位房地产业内专家和从业人员，调查对象集中在各地与房地产联系密切的房地产咨询顾问公司、房地产开发企业和房地产中介机构。
(三)测度过程通过三步对数据进行科学处理，得出计量结果。
1.原始数据处理。原始数据有三类。第一，来源于统计年鉴的客观指标数据。这些指标基
本上是由两个客观指标合成的，反映某一方面的比例状态，其形成时已经进行了必要的处理。
第二，来源于《2005年中国城市竞争力报告》的指数指标数据。为了将这种指数型数据与本文中的评分型数据相统一，本文预先对指数化数据进行了标准化处理。
处理的基本内容是在保持原指标变动系数(VariationCoefficient)即标准差除以均值不变的情况下，将原均值(Avg)、原标准差的原指标数值分布调整成为以设定值(P)为平均值，以为标准差的新分布，转化公式为：
A=初始值，B=标准化后值，Avg=初始值均值，SC=特别系数，P=设定值
第三，来源于主观问卷调查的数据。主观调查问卷在设计中己经考虑到实际取值与事后评分
的问题，收集问卷每一个项目的统计平均值即为该项指标得分。
2.进行三级指标打分。将样本城市各指标的指数值，对照测度标准进行打分。对有些指标，选择香港作为100%市场化的参照标准，对样本城市进行对照打分。形成三级指标值，基本采用1分至10分之间的绝对值形式。
进行分数合成。三级指标在合成二级指标时采用等权算术平均的方法。二级指标在合成一级指标，和一级指标合成总指数时，则采用不等权算术平均法，按照既定权重加权平均。各一、二级指标权重确定的主要标准是该指标所包含的三级指标数量，以及该指标所包含三级指标的重要性和可靠性。一、二级指标的权重设置如下表：
理论上，本文假定以市场与政府的最佳结合为100%的市场化；实际中，一些指标，借鉴以上国内夕卜研究成果和综合专家的意见，确定测度标准；另外一些指标，则以香港为100%市场化的参照物，确定测度标准。
在测度标准体系的设定上，大部分指标采用10分制。10分为评分的上限，表示各方面都完全达到市场化的要求;1分为评分下限，表示计划管制的程度很高，基本上各方面都没有实现市场化；分为区分线，达到6分表明总体上已基本实现市场化。各指标的得分在乘以10%之后，可以转换为百分比形式，10分表示100%实现市场化，即各方面都实现理想的市场化，6分表示60%基本实现市场化。
(五)测度结果
利用分析框架，通过横向加权综合，对35个大中城市全部57个三级指标、11个二级指标和4个一级指标的市场化水平指数进行计量，获取相应的市场化得分，同时计算出根据35个样本得到的每个指标的市场化得分的均值和标准差。这为详细和深入研究中国城市房地产市场化问题，提供了极其重要而丰富的数据信息。由于篇幅有限，本文仅列举其中的部分数据(见表4、表5)，并进行适当比较分析。
四、结论
通过对35个城市房地产市场化的测度实际结果及其平均值和标准差的分析和比较，本文发现：
1.中国城市房地产市场化已初步实现，但离理想的市场化还有很大差距。总体上看，我国35个大中城市中房地产业市场化指数平均值6469除两个城市接近6以外，其他城市均在6以上，如果采用百分比形式，则35个大中城市都已达到或接近60%以上，但距离理想市场化标准(100%)还有相当距离。因此，为促进房地产健康有效发展，必须坚定不移地继续推进中国房地产的市场化进程。
2.中国城市房地产市场化空间差异明显，东部沿海城市市场化程度高，中西部城市市场化程度相对较低。从空间上看，排名靠前的城市是上海、深圳、广州、杭州、宁波等东部沿海地区，最高的上海7.037分。排名靠后的城市是西宁、太原、呼和浩特、兰州等中西部地区城市，最低的兰州5.928分;城市间市场化水平的差距不大，标准差为0.293。进一步推进市场化是中国各城市共同的任务，而中西部城市在推进市场化方面任务更艰巨。
市场体系建设、政府退出等表现较好，政府管制表现很差;各城市司法制度、政府管制差异大，市场体系建设差异小。比较4个一级指标的平均值和标准差发现，与理想的市场化标准比较，各城市市场体系普遍表现好、差异小，政府规制普遍表现差，均值仅为5.459;司法制度和政府参与表现好，但差异大。这表明，各城市在放松政府管制方面，都必须花大力气，迈出实质性步伐;在司法制度体系建设、政府退出竞争性领域和政府公共服务方面，有一些城市还有更多的工作要做。
审批管制、价格管制、政府服务等表现相对较差，价格管制、政府分配、法制体系表现各城市差异较大。比较11个二级指标的平均值和标准差发现，与理想的市场化标准比较，各城市在政府对经济的适度干预、对黑市活动的限制方面表现相对较好，垄断程度也不像想象的那样差，而审批管制、价格管制、政府服务表现相对较差;各城市在市场健全度、黑市活动、市场秩序方面表现差异小，在价格管制、政府分配、法制体系方面表现差异大。显示所有城市都要在审批管制、政府服务等市场化方面加大推进力度、加快推进步伐，尤其在价格管制改进方面，各城市都要重点推动，而一些特别落后的城市任务更重些。
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