经济测算作为地产模式下的设计前期研究工具，已被越来越多的开发商以及设计咨询重视。地产的逐利本质，使得设计团队指望业主提供完整设计任务书进行设计的习惯正在广泛被挑战，在研发人员短缺、项目推进快速的现实中，开发机构越来越依赖专业化的设计机构，越来越依赖工具，通过合理的数据侧算，为设计发展提供五要依据。
经济测算的重点在于通过业态产品的比选及合理安排，使得成果在经济层面与设计层面达到共赢。规划有4个层面：(1)城际区位分析及人文概况;(2)周边产业状况及物业分布;(3)目标地块四界资源;(4)目标地块技术条件。市场有4个层面：(1)宏观趋势;(2)容户群分析;(3)周边类型产品分析;4、产品线选择。研究以上几个层面在规划条件下才可能得出充分的产品组合方案。最终目标为：通过详细的基地信息，规划信息分析，运用技术手段，提供可供业主进行前期测算与决策的方案，强调土地价值最大化和最优化，强调理性测算和文本清晰度。以下说明测算的要点：
1 测算目标功能
在地产项目的前期研究中，需要以市场需求为导向，结合开发商的价值取向，进行合理的项目价值、盈利模式设计、项目定位研究，以及进行功能业态比例分析，并最终确定项目产品，测算将成为研究中的重要工具。
1.1 用于项目价值研究
在开发商拿地之前，需确定待拍卖土地的收益状况，从而确定可以出的地价高限;或者在土地取得之后，是用来理性的指导产品选取及配比。一般程序是，先进行规划分析以及市场信息，之后详尽罗列出待开发地块上可能出现的产品种类，再对每一种产品就地块进行单一产品的强排分析，得出每种产品的大致容积率，并与目标容积率进行比照，从而推导出几种具备可行性的产品组合方案，进一步对若干种产品进行组合和强排，关注每种方案中不同产品的占比，在得出这些关键数据之后，就可以进行详细测算，综合考虑各个方案的销售总额、土建成本、地库成本、销售去化速度等等因素，进行理性的比价、分析，最终得到最优的产品组合方案。设计技术结合经济测算后的成果，会比营销策划公司提的营销策划报告更具现实操作性和可靠依据。通常情况下，最优方案都是以测算数据为依据的，但也不排除一些特殊情况，例如一块楼板价不高的地块，要求2.8的容积率，选定产品为高层和联排别墅，售价差一倍以上。如果以通常的测算步骤来做，做足2.8的容积率其实并不是收益最高的方案，而牺牲一些容积率让优势产品联排别墅多一些，因低层产品更容易实现较快的销售速度，总体收益反而更高。因此，设计师还要结合实际情况来判断测算结果的准确性，以更有效的帮助开发商作出判断。
1.2 用于项目盈利模式设计
有差异化的盈利模式将使得项目产生定位乃至业态的差异。如项目是持有还是销售，项目利益产生于近期还是远期，项目利益空间产生于何环节，这些因素都是可以通过定性设计加定量测算进行分析。在有的项目中，我们就分析了项目价值，并进行了权重排序，论证了项目的核心利益，为项目后续研究奠定了基础。
1.3 用于项目功能业态比例设置
不同项目财务效益、社会效益目标的树立，将对项目功能业态配比产生很大影响。在与上海一著名设计公司的一场项目前期研究中，我们通过设定项目投资回报年限、投资强度、收益方式等多元参数，完成了不同利益目标下的业态组合方案，也为建筑形态的发展莫定了基础。
1.4 用于产品研发
产品是地产项目的生命力所在，不同产品的盈利能力各不相同，并与项目风险、市场去化速度，甚至对投资方的资金供给都很有关联。同样在与上海一著名设计公司一场项目中，通过对公益性、经营性、半经营性项目的定义，分解了股东方的目标，迎合了项目定位，最终形成了具有鲜明差异化的产品组合，并确保了项目的总体收益，促进了综合效益的平衡。
2 测算的要素
2.1 参数设置
参数设置，将直接影响测算结果。首先数据需要符合市场实际情况。如与上海一著名设计公司一场项目中的参数设定，其工作量完全不亚于后续的测算，我们从投资规模、业态类型、租赁单价、运营因素、融资成本等多元化的角度，描绘了项目未来的经济边界条件。参数条件中，主要包括弹性因素和刚性因素两大类。其中，弹性因素很多元化，如功能业态组合方案、政策因素、项目形态品质等因素都属于此;弹性因素主要由经验、知识结构、价值观决定的;刚性因素则可包括收入指标、成本指标，其中，建设成本、销售价格、租赁价格等是最常见的参数条件。
2.2 收益摄式
收益模式主要由项目的定位决定，收益模式的基础是市场需求，收益棋式直接影响测算方案。一般居住地产的收益模式比较简单，主要是销售收入。在文化商业地产中，则会比较复杂。如与上海一著名设计公司一场中，其持有性决定了项目收益只能来自于租金收益;而且其公益性、经营性、半经营性项目的分类，也决定了经济效益只能来自于经营性项目;社会效益将主要通过公益性的设计博物馆、设计图书馆等项目产生。在最终的效益平衡中，具体数据将是权衡比选的重要基础。
2.3 测算方案
测算主要有几种用途，一是用于项目盈利模式设计的经济测算，这类测算主要是针对项目定位算大账，通过定量测算，设定项目持有或销售，价位分配权益，项目本体与外圈项目的利益关系;二是用于项目功能业态比例设置，同样在与上海一著名设计公司一场的多元化分析中，我们知道了业态配比将严重影响项目的定位以及相应财务指标。此外，在产品研发中的经济测算，也能很直观对比分析出产品的盈利能力，进而影响产品组合。
2.4 测算流程
总体来说，有两种程序需运用测算工具。一是主动调控，可谓事前算赢。在设计任务书产生之前的研发过程。特别需要测算工具的参与，通过反复组合确定项目盈利摸式与业态配比关系，乃至落实产品。二是结果验算，可谓事后算赢;即在设计全过程中，可结合业主需求，不断通过数据分析验证产品的价住。相比而言，前者更为重要。
总之，测算是以定量方式进行项目经济方案的设计，测算的总体目标希里达到“事前算赢”，并验算形态成果以及指标体系的合理性;测算表现出来的是数据，其实最重要的是数据背后的项目目标、策略、原则和方法;而且，算账始终不能孤立存在，不能脱离项目的市场背景、形态品质、关联政策等众多弹性因素。只有全面、务实地运用测算工具，才能在项目前期研究中，为设计奠定良好基础，提高设计效率。在地产项目的前期研究中，需要以市场需求为导向，结合开发商的价值取向，进行合理的项目价值分析、盈利模式设计、项目定位研究，以及进行功能业态比例分析，并从终确定项目产品，测算将成为研究中的重要工具。
作者：杜朝胜 来源：科学与财富 2016年23期
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