[摘要]社会经济近几年获得了十分迅速的发展，其中房地产行业发展最为突出，当前已经成为社会支柱性产业，在城市建设、社会经济增长中发挥着十分重要的作用。市场营销属于连接住宅开发建设以及市场需求之间的纽带，会对房地产开发经营产生比较直接的影响。但是就社会发展现状来讲，房地产企业开展营销工作时未能紧跟社会发展脚步，运用的营销方式也难以适应房地产行业实际发展需要。
[关键词]服务经济；房地产营销；发展方向
我国经济发展当前已经进入到了新常态状态，并且不断进行着调整和转变。就房地产产业来讲，属于国民经济中的基础性产业，逐渐进入到了全新发展阶段。由于原本的中高速成长逐渐向中低速转变，在此情况下，就应注重房地产营销的实施，掌握房地产营销主要发展方向，推动房地产行业向着更好方向发展[1]。
1.房地产营销基本概念
房地产营销主要指在充分了解消费者实际需求情况下，为满足消费者需求在营销时实施的活动。在服务业不断发展过程中，房地产产业也在不断进行着升级与转型，不仅关注市场营销，也重视服务营销。市场营销主要是通过营销手段，使消费者在市场中加强对产品的认识和了解，在认可情况下购买，市场营销实施能够有效应对市场竞争。服务营销主要是将消费者视为核心，结合消费者需求，制定与消费者相适应的营销策略，促进营销策略更新，促进顾客满意度不断提升，推动营销目标的实现。进行服务营销时，需考虑到服务的非标准性与易变性，将企业价值和顾客价值充分结合在一起。
2.我国房地产市场营销现状
2.1单一价格营销体系
房地产行业在发展过程中，市场营销过程中最为常用和使用最为广泛的营销策略为价格营销，其中主要为调价以及定价这两方面，房地产行业由于发展较为火爆，造成了大量竞争者逐渐进入到这一行业中，在此情况下，房地产行业便出现了供过于求的情况[2]。因此很多房地产企业在发展过程中，为了能够吸引顾客，会运用低价开盘方式，在实际销售过程中会结合具体销售情况针对销售时的价格进行合理调整。但是实际上房地产进行调价时候存在一定问题，并且问题比较严重，即调价机制不够科学、合理，甚至存在比较盲目的情况，整个调价并不具备合理依据。近几年，房价攀升比较迅，同时新楼盘实际开盘数量也呈现出不断攀升发展趋势，部分房地产企业为了使资金迅速回笼，往往会运用低价方式，出现了多样性的营销手段，进而造成房地产行业发生了营销过度的问题。
2.2市场调研精度不高
企业在开展营销工作时，为了获取真实且有价值数据资料，一般会在市场中开展调研活动，调研中获得的数据为企业进行营销方案设计时的重要依据。但是就当前社会发展现状来讲，很多企业在展开市场调研工作时，真实度以及准确度有待提升，企业在收集资料信息时，一般会通过网络信息，未能进行专业性市场调研，也没有深入到实地中开展考察工作。同时很多房地产企业展开市场调研过程中未能认识到购房者承担的营销成本，以及购房者实际需求、购房者实际承受能力等等，在购房者难以承受较高房价，以及房子难以使购房者多样性需求得到满足的情况下，开发的楼盘将会滞销，进而对房地产企业经济效益实现产生不良影响。
2.3忽略多层次的需求
在社会经济不断发展过程中，人们在生活水平方面获得了较大程度提升，在收入增加情况下，消费时对于商品的实际需求也呈现出多元化发展状态。购房对于很多人来讲是一件大事，因此多数人在购房时会比较理智，会综合性考量各种因素。但是很多企业在开展营销工作时却未能充分认识到这点，进而制定营销的方案时往往缺少创新性，难以吸引大众眼球。同时在进行营销过程中，也未能充分利用新媒体，对于大型房地产企业来讲，营销时的渠道较多，获得的经济效益也较为可观，但是多数人对于小型房地产企业却了解不多，获得的经济效益较为有限。就当前社会发展现状来讲，在房地产市场当中卖方占据主导地位，以致于很多房地产企业未能认识到营销以及考虑人们多层次需求的重要性。在房地产市场日趋饱和状态下，网络营销将成为重要突破口，这种营销方式能够综合性考虑人们多样性需求。
3.服务经济发展下的房地产营销发展方向
3.1地域性
当前房地产市场中的整体竞争比较激烈，房地产市场在不断发展过程中，呈现出了逐渐向买方市场进行转移的发展趋势，因此在今后发展中，可能会出现房地产企业追逐客户的情况，而消费者可能持观望态度，不会轻易入手房产。因此房地产企业如果想吸引更多消费者，就应注重对消费者实际消费需求的考察，结合消费者具体需求进行产品开发。同时房地产企业需运用差异化方式展开营销工作，将消费者实际需求作为切入点，针对消费群体展开细致划分，消费群体在不同情况下，运用的营销策略也应体现出差异性，在此基础上，才能使房地产企业最终开发的产品与消费者多样消费需求相互适应，增强房地产企业开发产品的影响力，进而使房地产营销工作在实施时能够最大程度上发挥自身作用与价值。
3.2创新性
对于房地产行业来讲，进行产品推广过程中，市场营销实施时会考虑到差异性的体现，旨在运用新颖、创新方式使消费者注意力被吸引。但是在此情况下，也会出现一定问题，即营销中差异性的体现会使企业获得的利润有所减低。因此房地产企业中实施的市场营销会逐渐向低成本营销转变，房地产企业获得的利润与低成本营销之间存在直接联系，这也在一定程度上表明低成本营销属于房地产营销今后发展的必然方向。地价会提高房价，房价也会提升低价，在此情况下，房地产价格的远远超出了居民经济承受实际范围，房地产行业竞争的激烈与严峻，使房地产开放商需运用降价方式的促进资金回笼，在降价情况下，会使消费者待购心理加重，也会导致开发商获得的利润下降，部分高价获地的开发商可能企业会出现资金链断裂的情况，因此针对开展成本进行控制与开发商利润获取的高低联系紧密，甚至影响房地产企业生存。当前实施的综合营销以及概念营销，都需要花费巨大成本，因此关注房地产质量，将房地产成本降低作为基础的低成本营销将会成为今后房地产进行营销时的重要方式。
3.3市场性
在保证市场相关数据信息真实性、精准性质情况下，才能使房地产企业在发展中制定科学、有效营销策略，因此对于房地产企业来讲，应积极展开市场调研，并制定相应调研计划。在此过程中，需对调研规模、调研目的进行准确把握。正式展开调研工作之前，企业应该进行全面了解不同群体在消费需求方面的不同，了解房地产开发产品实际情况，以及物业管理水平等[3]。物业管理属于房地产消费中的服务项目，和房地产开发以及房地产建设之间联系紧密，管理水平的高低会对入住率与购买率产生重要影响。对于一些大型房地产企业，他们物业水平都比较高，并且价格比较低，同时服务比较优性，在服务经济不断发展过程中，房地产企业应该给予物业服务充分重视。好的物业不仅能够是企业树立良好形象，也能促进销售进度提升，购房者个人权益也能得到比较充分的保证，促进购房者满意度的提升。如果物业做不好，很容易出现经济纠纷，对企业整体形象提升产生不良影响。通过市场调研，能够运用有计划、有目的、全面性方式收集、分析以及整理房地产相关市场信息，结合信息内容对市场进行预测，制定可行性较强的战略计划，实现对市场的有效识别。同时也能对市场潜力进行分析，判断企业盈利性，进而及时对营销方案进行更新，结合产品满意度评价修改产品，提升产品整体质量。处于投产期实施市场调查，能够了解产品是否和管理决策、市场决策之间相互适应，提升购房者幸福指数。
3.4前瞻性
首先，需开展诚信营销。商品质量与营销效果之间的联系十分紧密。在保证产品质量基础上，才能占据市场，提升整体竞争实力。而在进行营销时，比较关键的便是进行诚信营销，综合运用多种方式进行营销时，需和产品实际之间结合在一起，不出现夸张宣传或者是虚假营销情况，将产品价值以及优势充分展示出来，进而使营销工作实施时呈现出比较明显的效果。正式进行宣传之前，需仔细考虑图片、文案、时间等方面，在保证营销宣传图文并茂同时，也应保证质量，进而增强对购房者的吸引力。其次，注重品牌意识的形成。品牌实际上是企业在发展中无形的财富，营销实施时需形成长远眼光，形成前瞻性，注重对品牌的打造，在此方面加大人力和物力方面的投入，考虑企业长远利益，而不仅仅是关注短期收益，品牌效益是房地产企业发展的重要基础。同时也应该注重企业文化的构建，形成人文销售氛围，使购房者在接受服务时感受到温念与人性化，并且企业需积极承担社会责任，尽可能为人们解决一些实质性的问题，加强对环境问题的重视程度，形成品牌文化，增强品牌整体影响力。最后，注重对营销人才的培养。在展开营销工作时，应注重对创新型人才的培养与的吸纳，保证人员工作中分工明确。在正式上岗之前，对人员团队意识以及服务意识进行培养，重视考核工作的实施，促进营销团队整体形象的提升。
3.5创新性
在互联网经济不断发展过程中，房地产进行营的过程中，需充分认识到互联网信息低成本和信息便捷优势，积极发挥互联网独特优势与价值，具体实施时，可以构建APP，主要包括线上和线下采购，邻居交流、业主信息反馈、物业信息发布等，在此情况下，能够使业主生活更加便捷，也能将物业成本降低，保证物业管理质量与效率，因此在进行房地产营销过程中，应积极促进互联网独特优势发挥，这是营销得以顺利实施重要方法。在APP当中，可以发布消费者比较感兴趣的内容，吸引消费者注意力，同时在APP中与消费者展开互动，了解消费者实际需求，在充分了解消费者需求基础上，保证房地产营销的针对性，如部分消费者对于绿化比较重视，部分消费者对休闲比较重视，部分消费者对私密性比较重视等，进而使房地产营销在实施时获得更明显效果。
4.结语
总之，房地产营销属于房地产企业生存与发展的重要基础，在一定程度上能够推动社会经济的不断发展，发挥拉动市场实际需求的作用，也是房地产企业中实施的与经济相关的重要活动。在开展营销活动时，需先了解营销现状，发现营销时存在的问题，然后结合问题制定针对性营销方式，进而推动房地产行业向着更好方向发展，满足人们多样化需求。
【参考文献】
[1]孙婷婷.房地产传统营销与网络营销的整合探析[J].商情,2020(44):82,111.
[2]陈伟民,万青.房地产微信营销成本控制研究[J].电子商务,2020(11):56-57.
[3]刘文臻.房地产行业营销形象问题产生的原因及对策[J].环球市场,2020(28):190.
作者：黄思瑶 单位：厦门天地开发有限公司
