论文摘要：本文采用聚类分析和相关性分析对西安市部分住宅用地价格进行评估和研究，运用工程经济学中资金终值与现值原理对西安市部分住宅土地价格变化进行分析和描述，反映出了西安市住宅土地的评估价格、市场价格和市场风险三者之间的基本关系，并对土地价格评估和研究。该方法可用于分析住宅土地的内在价值和投资风险，并可对住宅土地价格的市场风险进行度量。同时针对住宅土地市场价格和综合价格的估算，对西安市住宅用地的价格及发展状况进行安全性测算和评估，为西安市用地的规划和发展提供决策性依据。
论文关键词：住宅用地,聚类分析,相关性分析,土地定价
一、西安市住宅用地及发展现状
2009年西安市房地产开发投资额417.87亿元，土地购置面积为108.12万平方米，商品房竣工面积为232.38万平方米，商品房销售面积为611.25万平方米，商品房销售价格为4427.07元/㎡，资金来源总合计为634.05亿元。
西安正在销售的总建筑面积中，有89.91%为普通住宅，1.86%为公寓，2.69%为别墅，1.80%为商住两用，3.74%为经济适用房。下图反应出各部分住宅用地占总建筑面积的比重。
图1各类用地占总建筑面积的比重
住宅用地占投资比重的绝大多数，它是供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。主要包括：城镇单一住宅用地，城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地；城镇混合住宅用地，城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地；农村宅基地，农村村民居住的宅基地；空闲宅基地，村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。
近年来，西安市经济适用住房每年建设面积只占全市房地产竣工总面积的5％左右，在今后的房地产开发中，西安市政府要尽可能地提高经济适用住房开发的比例，把规划的住宅用地大部分用于经济适用住房的建设中，让更多的中低收入者有房住。今年，西安市计划建成100万平方米经济适用住房，将满足1万户居民的住房需求。到2010年前，完成约1700万平方米经济适用住房的建设。今后10年内，西安市对经济适用住房的总体需求在5000万到6000万平方米之间，西安市每年需要建成的经济适用住房面积为500多万平方米，目前的建设计划将难以满足实际需要；而造成这一状况的原因主要是土地供给不足。
二、住宅用地的定价原则
目前市场流转的是“土地使用权”，土地使用权年限一般为20年（工业用地）、40年（商业用地）、70年（住宅用地）、50年（综合：商业、住宅、办公）。所有城镇土地均为整体规划处置。根据需求不同，建筑有不同的设计使用年限。理论上，通常住宅的设计使用年限比较长（比如50年、60年、70年或以上，一般不超过100年），如果土地使用权期满需要续权，应提前一年到半年向所在地土地管理部门申请续权，经同意后还需交纳一定的土地出让金。
如果把土地使用权有偿转让看成是将土地作为产品销售。那么这种“产品销售”和通常的产品销售有很大的不同。区别就在于土地作为产品来销售可在时间与价格的坐标上表示出来。通常产品的销售在时间与价格的坐标上一般表现为“点销售”，即在某个时间点上就可完成销售全过程；土地使用权有偿转让则不同，坐标上往往表现为“段销售”，土地使用权的转让过程往往经过很长时间才能完成。比如说．50年、7O年等等。正是因为这种“段”和“点”的区别，要求在土地使用权有偿转让时，要用发展和变化的眼光来分析判断今后几十年的土地投资风险和收益的全过程。土地承包商实际上是对土地使用权进行加工和销售的单位，承包商的成本是完全成本，它的销售必须建立在完全成本的基础之上。
基于上述的土地使用权和住宅用地的特点，住宅土地定价应遵循五个原则：(1)遵循国家关于土地使用权的转让和使用法规；（2）充分考虑土地的开发成本；(3)尽量考虑土地价格在未来时间内的变化；(4)从经济效益和社会效益全面衡量住宅土地价格，同时预测未来的风险；（5）对住宅土地价格进行定位。
通过以上原则，土地承包商要对土地规划和使用进行全面评估，在遵循国家规章制度的同时，充分对土地的价格和未来的收益进行预测，在住宅土地的投资方向上做出正确的决策。同时国家土地管理局在规划住宅用地时，也要充分考虑土地的地理位置、未来的发展状况和收益，对住宅土地用地的评估价格做出合理的评估，确保住宅土地的合理开发和利用。
三、2009年西安市部分住宅用地聚类分析
2009年西安住宅用地建筑项目有226个，总占地面积2436.93万㎡，总建筑面积达4728.24万㎡，总住房套数为279412套。综合房产的平均报价为4728.24元/㎡，平均物业管理费为1.19元/㎡，平均装修标准为1143.00元/㎡，平均容积率为3.99，平均绿化率为37.32%。现阶段做好西安市的住宅用地规划，对西安市住宅用地的价格及发展状况进行安全性测算和评估，分析住宅土地的内在价值和投资风险，将对西安市城市发展和规划起着深远意义。
表12009年西安市部分住宅用地及成交情况
宗地
名称
用地
性质
土地
面积
（㎡）
建筑
面积（㎡）
出让起始价
（万元）
成交
价格
（万元）
竞争截
止日
交易状况
规划路东
住宅
208452
708737
0.00
50100.00
2009-03-11
已成交
东二环北
住宅
120800
422801
0.00
22758.00
2008-08-25
已成交
芙蓉东路
住宅
131108
393326
0.00
53099.00
2009-06-04
已成交
曲江北路
住宅
135331
338328
0.00
56839.00
2009-06-04
已成交
开元路东
住宅
112000
292320
0.00
26010.00
2009-03-11
已成交
东二环北
住宅
83221
291273
0.00
15700.00
2008-08-25
已成交
中铁一局
商业住宅
48440
288223
0.00
5920.00
2006-12-10
已成交
虽然大部分土地可能以高出实际评估价格的几倍来转让，许多不确定因素影响土地的转让价值，包括：政府干预、人口因素、交通状况、地理位置和招标投标等。
下图根据2009年西安市部分住宅用地绘制出的表格，主要分析了土地面积与成交价格之间的关系，同时以建筑面积和出让价格为变量绘制出的图形。在分析中充分考虑的因素有土地面积、建筑面积和成交价格，综合评价每块土地的面积和它所出让的市场价格，通过SPSS数据统计综合考虑以上7个项目的点分布，计算出平均每平方米住宅土地它所代表的潜在内在价值。
图2土地面积与成交价格之间的关系
其中圆圈代表图表中七个建筑项目和每个建筑项目它所成交的价格，直线代表土地的使用面积数量，虚线代表了成交价格的主要分布区间，也就是上图中成交价格主要分布在22000万元和59000万元之间。这样通过占用土地的面积和每块土地它所获得收益就形成了一定的比例关系。
同时要对土地的使用面积和成交价格进行相关性分析，分析两者之间的内在联系，找出投资误差，并进行决策预算。
表2相关性分析（Correlations）
分析项目
采用方法
土地面积（㎡）
成交价格（万元）
土地面积（㎡）
Pearson Correlation
1
0.786(*)
Sig. (2-tailed)
0.036
N
7
7
成交价格（万元）
Pearson Correlation
0.786(*)
1
Sig. (2-tailed)
0.036
N
7
7
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