摘 要：房地产业是从事房地产开发、建设、经营、管理及服务的综合性行业，是我国国民经济发展的重要产业。近几年来，我国房地产业经历了发展壮大的一个时期，如今又面临前所未有的大力调控，加之本身经营业务的复杂性，需要财务人员适应新形势下的财务工作要求，提高对本行业的专业知识把握程度，以便更好地为企业服务。本文着重讨论房地产开发企业的房款收入确认，并在此方面加以分析。
关键词：收入 条件 确认 计量
一、收入概述 收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。按经营业务的主次不同，分为主营业务收入和其他业务收入，按企业从事日常活动的性质不同，分为销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入、建造合同收入。本文阐述的房地产开发企业收入性质为销售商品收入。二、房地产开发企业销售收入的确认及分析（一）房地产销售收入的确认 对于房地产开发企业来说，商品房销售是其获得收入的主要来源，房地产企业通过销售商品房获取收入扣除相关成本费用后，实现利润，以获得企业的持续发展与壮大。因此，销售的确认与计量是十分重要的，由于商品房本质上是一种特殊的商品，因此，首先应先了解一下普通商品销售收入的确认条件，再予以比较。根据《企业会计准则第14号-收入》的定义，商品销售收入应同时符合以下五个条件，才可确认为营业收入的实现：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方。②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。③收入的金额能够可靠的计量。④相关的经济利益能够流入企业。⑤相关的已发生的或将发生的成本能够可靠地计量。 房地产开发企业在销售商品房及其他建筑物和以买卖方式转让土地使用权取得收入时首先要遵循上述会计准则关于商品销售的确认标准，但由于商品房及其他建筑物和土地使用权属于比较特殊的商品，以及我国当前房地产企业经营活动的复杂性，完全按照《企业会计准则》的标准来确认收入是不现实的，房地产开发企业应根据自身的经营特点和实际情况，按照实质重于形式的原则确认收入。下面分别就会计准则的五个条件，阐述普通商品与商品房确认时存在的差异。1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方 一般情况下，转移商品所有权凭证并交付实物后，商品所有权上的主要风险和报酬随之转移，如大多数商品零售交易，在企业开出发票并交付商品的情况下，可以确认销售收入的实现。但对于商品房这种特殊商品来说，以转移商品房所有权凭证即房产证过户手续的办理和实物交付两个方面来确认风险和报酬的转移是不合适的。在中国，商品房的销售大多数情况是采用预售形式，也就是在房地产开发企业取得预售许可证后即可以开盘销售，购房人往往在缴纳房款并签订商品房预售合同后要等待一年、两年甚至更长时间才能办理收房、入住以及房产证过户手续，根据国家《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，开发企业与购房业主签订预售商品房买卖合同后应在30日内到政府房地产管理部门备案，买卖合同一经备案，开发企业在法律上即丧失对该商品房的独立处置权。可以说商品房预售合同的签订在交易实质上已经意味着商品房所有权上的主要风险和报酬已经转移给购房业主。如果房屋交付使用后价格上涨，商品房实现价值增值的收益一般归承购人所有。相反，如果价格下跌，商品房价值发生减值的损失一般也由承购人承担。另外，由于房产权证的办理往往在房屋交付使用之后，而且产权证过户手续的办理涉及房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制，如果以房产证过户手续的办理作为所有权上的主要风险和报酬转移的时点，无疑会导致收入确认时间的不确定和滞后，因此以房产证过户手续的办理作为判断分险和报酬转移的标准显然不合适。当然，商品房销售合同或预售合同的签订可以作为判断风险和报酬转移的标准之一，但并不是唯一的标准，由于合同存在重大不确定因素，如买方有退货选择权的销售，这种情况下就不能说主要风险和报酬已经转移，企业应在这些因素消失后确认收入。 2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制 一般来说，随着商品所有权的转移，企业对商品的继续管理权和控制权也应随之取消，但对于房地产企业来说，商品房在交付使用前如果发生毁损、灭失等由企业承担，交付使用后由购房人承担，所以商品房在验收合格并交付使用前房地产开发企业有责任对商品房实施继续管理权，如果房地产企业没有很好地履行这些职责，导致房屋发生损失等，则商品房所有权的转移无法进行，所以在房屋交付使用前销售商品房的交易并没有完成，不能确认收入。尤其是在预售商品房的情况下，虽然企业拿到预售许可证即可签订预售商品房买卖合同和收清全额房款，但距离工程竣工及移交商品房给购房业主往往相距一两年的时间，工程建设方面往往尚需经过主体封顶、内部间隔、水电气安装和装修装饰等工序，存在的不确定因素还非常之多，在楼房主体完工后，还有道路、场地平整、小区绿化、路灯安装等工作要做，另外，还可能出现一些必须要由开发商来承担的风险（如重大质量事故、毁损等），要可靠预计预售商品房建造成本的难度也还很大，开发商必须对开发产品实施继续管理和控制。当然，对于房地产开发企业销售商品房后委托物业公司管理小区物业的情况，不属于保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不属于对售出的商品房实施控制，房地产销售成立，企业可以确认房屋销售收入，企业提供的物业管理应视为一个单独的劳务合同，有关收入应确认为劳务收入。 3.收入的金额能够可靠计量 收入能否可靠地计量，是确认收入的基本前提，收入如果不能可靠计量，则无法确认收入。企业在销售商品时，售价通常已经确定，但销售过程中由于某种不确定因素，也有可能出现售价变动的情况，则新的售价未确定前不应确认收入。企业在销售商品房时，商品房的销售价格通常已经确定，而且签订正规的有法律效力的商品房买卖合同和预售合同，现房销售和预售商品房交易的收入都能可靠地计量。 4.相关的经济利益能够流入企业 普通商品销售，通常为交付货物即可收到货款，或按合同规定在一定期限内收到货款，企业应根据收款时间及实际是否收到款项确认相关经济利益能否流入企业。对于商品房销售来说，客户付款的方式有一次性付款、分期付款、银行按揭付款等方式，如果客户一次性付款或分期付款，则在企业收到购房人支付的房款后，与销售商品房相关的经济利益就已经流入企业；如果客户采用银行按揭付款的方式，则在购房人办妥按揭手续后，房款即已由银行转入企业账户，相关经济利益也已经流入企业。当然，房地产开发企业承担连带还款责任，银行在把房款转入房地产开发企业账户中时要收取按揭保证金，在购房人拒付银行按揭时，银行从按揭保证金中扣除购房人应付利息，当保证金不足以支付银行按揭时，由开发商偿还按揭款，这种情况比较少见，一般是在金融危机期间才会发生较多的购房人无力偿还银行按揭贷款的现象，在这种情况下企业需要根据实际情况判断经济利益流入企业的可能性后再决定是否确认收入。 5.相关的已发生的或将发生的成本能够可靠地计量 根据收入和费用配比原则，与同一项销售有关的收入和成本应在同一会计期间予以确认。因此，如果成本不能可靠计量，即使其他条件均已满足，相关的收入也不能确认。一般情况下，所售商品房的开发项目完成竣工结算标志着成本能够可靠地计量，开发产品已竣工验收合格，取得竣工备案表是收入确认的一个重要条件。（二）房地产开发企业收入分析 综上所述，房地产开发企业商品房及其他建筑物的收入确认必须满足下列条件1.开发产品已竣工验收合格，取得竣工备案表。2.已与客户签订房屋销售买卖合同，并履行相关法律手续。3.房款已取得或确信可以取得。4.房屋开发成本能够可靠计量。5.房屋经客户验收，买卖双方办妥房屋移交手续。 房款收入是房地产开发企业重要资金来源，对其正确的确认及计量也是财务工作的一个重要方面，房地产财务工作者应遵循各项确认原则，并在实际工作中灵活运用，使收入的确认真实准确，为企业决策者提供参考。 参考文献：1. 房地产开发企业会计【M】 周龙腾 编著 北京 中国宇航出版社 2010年 1-52. 房地产开发企业会计【M】 刘德英、邱红编著 清华大学出版社 2011年 106-1093. 房地产开发与经营【M】 杨晓华、温冬梅主编 化学工业出版社 2010年 143
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