我国房地产行业自实行商品住房制度以来，取得了快速的发展。房地产经济的发展对于我国之前经济的快速发展也起着重要的作用。近年来,随着房地产行业的过度发展，导致住房库存数量大，导致很多房地产企业处于步履维艰的状态，这对于我国经济的发展也较为不利，因此政府高度重视对房地产行业的去库存的工作。毋容置疑，房地产经济的发展在对促进我国国民经济发展的过程中扮演着重要的角色。因此很多学者也对这种作用的测量做了大量的研究工作。本文从房地产经济相关的三个方面对国民经济的作用进行分析，最后综合判断房地产经济增长对国民经济增长的作用。在分析房地产经济增长对我国国民经济作用之前，首先要了解房地产经济的定义。
一、房地产经济的定义
本文对房地产经济的研究主要从三个领域展开:房地产开发投资活动、房地产生产活动、房地产消费活动。
房地产开发投资活动包含多个方面的经济活动，主要是指房地产开发企业通过利用资金在可利用土地上建成各种居民住宅或者商业大厦的经济活动,这是房地产经济的起点，一方面房地产开发商可以将投资转化为可以出售的房地产，房产的出售有利于开发商回收资金，进行进一步的投资，促进房地产经济的循环发展。
房地产生产活动也包含这多方面的经济活动，它是对巳建成物的的开发利用。比如与住宅配套的物业管理,对已建成住宅的转让出租等中介服务。同时，还有房地产的生产还会涉及到很多其他的相关领域，房地产进行开发投资需要融资,这就会涉及相应的金融领域。房地产生产,需要使用到大量的建材，就会涉及到建材行业。同时对各种建材的运输，又会涉及到物流领域。房地产生产活动作为房地产行与其他行业的纽带，是房地产经济的重要环节。?
房地产消费活动是指房地产正式投人消费领域，为居民所消费使用的一系列活动。例如对房屋的转让，出租,物业管理等消费活动。房地产消费活动，是房地产价值的实现，是房地产投资和生产的目的。只有房地产消费进人消费领域，前两个环节的价值才得以实现,否则,房地产商开发的建筑物成为烂尾楼，只会造成大量生产资料的浪费，也会导致前两个环节的投人成为无用功。
笔者之所以选择从如上几个领域来分析房地产经济。是因为这几个领域分别对我国国民经济增长发挥着作用，同时它们又是循环的过程,彼此联系紧密，又承上启下。接下来，本文分别分析这三个领域对国民经济增长的作用。
二、房地产经济对国民经济增长的贡献
本文将房地产经济活动划分为三个领域。在分析房地产经济对中国国民经济的作用时，也分别从这三个角度展开分析：
1.房地产开发投资活动投资对国民经济增长的贡献
房地产开发投资主要通过拉动社会固定投资，进而带动国民经济的发展。根据国家统计局公布的材料，2004年，我国房地产投资占全社会固定资产投资的比例为15.9%，而且在近十年保持稳定增长的水平,在2010年这一比例为16.4%,而到了2013年这一比例为17.3%。相比于2004年，2013年房地产开发投资占社会固定资产投资的比例增长8.8%,虽然这一增长速度并不快，但是在我国房地产开发投资在社会固定投资总额已经较高的情况下，依然能够保持稳定的增长’就十分难得了。在房地产开发投资稳定增长的情况下,对于我国GDP的增长也起到了带动作用。房地产开发投资形成的固定资本总额占GDP的比重在2004-2013年期间也是保持稳步上升的阶段，在2004年这一比例为6.4%，2005年为6.1%2006年则为5.9%，达到这十年间的最低值,而与此相对应的是，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例在这一年间的水平为十年内最低水平。在2007年到2013年期间，房地产开发投资形成的固定资产形成额占GDP的比例稳步提高，在2013年达到近十年内的最大值，为8.0%，相比于2004年的6.4%,这一比例同比增长25%,显著大于房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例，这说明房地产开发投资活动对于国民经济的促进较为明显。
2.房地产生产对国民经济增长的作用
房地产生产活动涉及到很多相关的行业，它对国民经济的促进作用，不仅仅体现在本行业对国民经济增长的作用，同时与房地产生产活动相关的行业，也会对国民经济的增长发挥一定的作用。考核房地产生产对于国民经济的作用，本文选取房地产业增加值这一指标来进行分析。房地产业也是我国GDP的一部分。通过房地产生产活动的快速发展,能够给我国GDP增长带来动力。房地产业的增加值就是房地产生产成果的一个代表指标。根据我国国家统计局的数据，房地产业增加值与我国GDP的比值呈现稳步增长的趋势。在1978年这一比例值为2.2%，到了1992年这一比例值为4.1%，随后几年间保持上下震荡的趋势，总体稳步在4.1%的水平。到了1998年这一比例水平仍然为4.1%,1998年至今，这一指标稳步增长，到了2013年,这一指标数值为5.9%。2013年该指标与1978年相比，同比增长168%。这也说明我国房地产生产活动在促进经济增长中所起的作用越来越大。房地产生产活动，归属于第三产业，而房地产业增加值在 第三产业值中所占的比例也呈现逐步提高的趋势。同时房地产生产活动对涉及到的其他行业的带动效果也十分明显，通过促进这些行业的快速发展，也能对经济的发展起到促进作用。以2013年为例，根据国家统计局的数据，房地产开发投资在2013年带动建筑产业增加值为16808亿元，而带动相应的工业增加值为22611亿元。而对于其他相关的金融物流等行业的带动作用也十分明显，这也说明房地产生产活动对于国民经济增长的作用是多方面的。通过提高房地产生产的投人,对于国民经济的增长作用效果较为明显。国家也可以通过这个角度,来加大对这个领域的投资，进而推动经济的发展。
3.房地产消费对国民经济增长的作用
房子是每个家庭来说有很大的象征意义和现实意义，很多家庭为了拥有一套房子，不惜付出所有的继续和后续几十年的努力还贷。可见房地产消费对于大部分居民来说都是自身消费中极其重要的一坏。根据我国国家统计局的数据，我国2009年居民房地产消费为20740亿元，同年用支出法核算出的GDP值为348775亿元,房地产消费占GDP的比重为16.8%。2010年居民房地产消费为24210亿元，同年支出法核算的GDP值为402816亿元,居民房地产消费占GDP的比值为17.25%。2011年_我国居民房地产消费为27389亿元，支出法核算出的GDPS472619亿元，居民房地产消费占GDP比值为16.6%。居民在房地产上的消费额占以支出法计算出的GDP值的比重较为稳定，保持在17%的水平，对于我国经济的增长也起到了稳定的拉动作用。近期,一线城市的房价又处于爆炒的状态，这对于我国以支出法计算出的GDP是有利，但过度的炒作,不仅会让广大居民买不起房,也会让房地产泡沫扩大’这对于我国经济来说反而是有害的。一线城市的房子受到哄抢，从表面上虽然有利于国家去对房地产行业的去库存目标’但房价高涨的背后,是更多的普通居民买不起房,从长远看，显然不利于房地产经济的发展，也不利于国民经济的发展。
三、结论
自我国实行商品住房制度以来，我国的房地产行业得到了迅猛发展。房地产经济在拉动我国经济发展中的作用也十分明显。根据本文前文的分析，房地产经济的三个领域对于我国经济的增长都起着十分稳定的拉动作用。房地产开发活动，对于国民经济的作用较为明显。房地产生产活动，对于我国经济的带动作用是多维度的，不仅自身能带动经济的发展，还能促进相关行业的增加值，进而带动国民经济的增长。房地产消费作为居民消费的重要环节对于我国经济的拉动作用也表现的十分稳定。
石立哲
（江汉大学文理学院）
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