论文摘要 市场经济背景下，商品房预售渐渐成为商品房市场销售模式的主导，然而由于预售行为中诸多的不确定因素，交易双方的地位与实力又明显不对称，预购人的合法权益往往遭到侵害。正视商品房预售制度中存在的问题，探析如何有效保护预购人合法权益不仅具有较强的现实意义，对于我国有关法律的完善也具有其理论价值。
论文关键词 商品房 预售合同 权益保护
一、商品房预售制度的源起与特征
商品房预售源起香港，是香港立信置业公司针对尚未完全建成的楼房而首创“分层售卖，分期付款”的销售方式，业界俗称“卖楼花”。相对现售，它是一种特殊的销售形式，即房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给购买人，由购买人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖方式。
从本质上说，商品房预售属于不动产销售，但相对现售，它又具有以下特殊性：（1）预售标的物具有非现实性。交易时由于预售房屋并不现实存在，房屋的具体情况如位置、结构、面积、朝向等都只能通过施工图纸来进行抽象标明，所以房屋预购人就房屋所享有的并非物权，而只是一种对房屋的期待权。（2）预售合同履行具有高风险性。商品房预售是远期交易法律行为，从合同生效到交付房屋，要历经取得预售许可、房屋建设、竣工验收等诸多环节，合同履行期限耗时较长，加之交易双方期间还可能遭遇如政策或市场变化、自然灾害等情境，故相较于一般的交易行为具有更大的履行风险，甚至预购方较之预售方承担的交易风险更大。（3）预售中的法律关系具有复杂性。作为商品房预售中的绝对必要主体，预售双方所达成的预售合同是商品房预售行为之基础合同。而当预售人并不是以自有资金自行完成商品房项目建设时，就可能会涉及到开发商与工程承包商间的工程承包建设法律关系；若银行提供“按揭”，则预购人与银行间又形成了抵押借贷关系；此外，也有可能产生预售人与银行间的担保关系等，这些关系各自独立又相互联系，甚是复杂。（4）预售具有较强的国家干预性。由于商品房具有明显的社会公共性，与国民基本生活息息相关，而预售交易又具有长周期、高风险等特性，双方当事人在预售中的权利义务极不平衡，预购人处于极为不利的地位，因此商品房预售不能纯粹依当事人意思自治来自行约束，而应当有国家层面的严格规定。我国政府对房屋预售交易市场一直持谨慎态度，有关调控预售交易的法律，体现了较强的国家干预性。如《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》及《商品房销售管理办法》等法律法规都对房屋预售的条件、程序、预售方的主体资格等进行了具体规定，同时制定了预售合同的登记备案制度、商品房预售权属登记制度等，体现了国家对商品房预售行为的必要监管、干预以及法律规制。
二、预购人权益的内容及其特性
预购人是指与预售人签订商品房预售合同并支付定金或房屋价款，享有在合同约定日期请求预售人交付约定商品房的权利人。预购人权益实际上就是预购人在商品房预售过程中，依照法律规定和合同约定而享有的权益。主要包括两方面的内容，一是基于房屋预售合同取得针对合同相对人预售人的权利，二是对合同标的物即商品房的权利。
针对预售人的权利是指预购人基于预售合同而享有的请求预售人为特定给付的权利，依民法权利划属债权，是种请求权，主要内容包括要求预售人依合同按期施工、按期竣工并按约定交付房屋以及协助办理房屋产权证明等，此外还包括另一重要内容，即真实、全面地获得预售房的详细信息。这一权利学界现定义为预购人知情权，但其法律性质却众说纷纭。有学者认为，预购人知情权是种经济权利；也有学者认为该权利对应的是预售人的强制信息披露义务，从法律性质看则属于民法上的先合同义务，是一种附随义务。梁慧星老师则另持观点，认为，预购人知情权属于消费者知情权，体现了一种非平等关系，强调给位处弱势地位的消费者以特殊保护，体现的是追求实质平等的现代法精神，是现代民法确立的一项重要民事权利。笔者赞同梁老师的观点，商品房预购人也是消费者，享有消费者知情权，但该权利与传统民法上的权利性质并不完全等同，是种具有社会权利特征的特殊性质民事权利。
针对预售商品房屋的权利，学界持有两种不同的观点。一种认为预购人享有的是一种优先权，而以王泽鉴老师为代表的观点则主张，预购人取得的权利实质上是对商品房所有权的期待权。笔者认同后一种观点，预购人所取得的仅仅是以将来享有该商品房屋所有权为内容的一种期待权。它具有附从性，完全依附于商品房预售合同这一基础法律关系，因其成立而成立，因其无效而归于无效。而且预购人基于合同目的取得的债权也同时具有一定的物权特性。所以，预购人期待权不是单纯的债权，也不是完整的物权，而是介于债权和物权之间的一种权利，换言之是种物权化的债权，是从债权到物权实现过程中的权利。
三、我国预购人权益受侵害的现象分析
近年来，随着商品房预售市场的不断升温，我国房地产业得到快速增长，人民群众住房条件也迅速得到改善，然而与此同时，依然暴露出商品房消费市场中的不少问题，预购人权益受损的现象还是屡见不鲜，常见的：
1.虚假广告宣传商品房宣传广告对预购人是否决定购买房屋起着至关重要的作用，然而由于房屋处于在建，很大程度上就给预售方留下了夸大和虚假宣传的空间。有预售方为吸引消费者购买，往往就商品房的质量、面积、配套设施等做出夸大或虚假的与实际情况不相符的宣传。
2.预售人信息披露遗漏信息披露义务是意思自治原则和合同意思真实的基本要求，信息披露义务可以防止逆向选择，保护信息弱者的利益。预售中，开发商就最常见的与交易至关紧要的信息应当予以披露，如开发商资质、预售许可、预售房质量、期房周边规划环境等，然而现实中，预售人常常利用预购人对所购商品房全面情况的不知悉，有意通过隐瞒重大事实、隐瞒交付条件等行为侵害预购人知情权。
3.预售人无资质预售我国实行商品房预售许可证制度，预售人进行预售交易必须取得预售资格。然而实践中，往往出现预售人隐瞒资质情况，以伪造文件资料等手段诱使预购人签订购房意向书等，一旦东窗事发，最终导致预购方利益的落空。
4.合同履行中的一些侵权行为签订预售合同时，商品房尚未竣工，预售人能否按期依约履行合同义务存在一定不确定性。实践中，预售人履行合同往往出现以下情形：（1）类似“烂尾楼”情形致预售人最终无法实际履行合同。（2）商品房因市场波动价格上扬，预售人为谋取最大利益，故意拒绝履行合同义务。（3）预售人不适当履行合同，交付房屋不符合同约定，往往表现在所交付房屋面积、质量、权利等方面存在瑕疵。（4）预售人逾期交付房屋。（5）预售人逾期办理产权证明。
四、预购人权益保护的法律解析
为有效保护预购人权益，我国结合内地实践并借鉴香港、澳门等地的商品房预售经验，逐步形成了现行的一系列法律法规或机制。简言之，我国民法对商品房预售提供一般原则性保护，《民法通则》则为商品房预售提供了平等自愿、等价有偿的交易规则，进一步明确了合同交易中的利益、责任及权属保护，而《物权法》与《合同法》更具体地规定了欺诈、缔约过失、违约等规则要求与法律责任：
1.缔约过失责任制度按照《民法通则》第58条、《合同法》第42、54条第2款之规定，以欺诈的手段订立的合同无效或可撤销，欺诈一方要承担缔约过失责任。商品房预售中，若预售人违背诚实信用原则，故意提供虚假信息；或隐瞒与订立合同有关的重要事实致使合同无法成立、无效或被撤销等，由此而造成预购人损失的，预售人应当依照缔约过失责任承担赔偿责任。此外，由于信赖广告中的承诺而与预售人缔约并造成其信赖利益的损失，预购人也可追究预售人的缔约过失责任。通常，该损失具体包括：缔约费用、准备履行所支出的费用、前述费用的利息以及预购人丧失与第三人缔约机会所产生的间接损失。
2.违约责任制度违约责任的承担相对缔约过失责任而言具有更成熟的理论支撑。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据合同法的规定，承担违约责任的方式为继续履行、承担违约金、赔偿损失三种。因此，商品房预售中，当预售人交付的房屋不符合约定，只要具备继续履行的构成要件，预购人就可以要求预售人承担继续履行的违约责任，或选择要求违约金赔偿或者是损失赔偿。
3.合同法格式条款规则格式合同俗称“霸王合同”，往往造成相对人间风险分配的不公平。因此，《合同法》第39、40条等规定就要求在合同的内容上做到权利义务的公平合理并且强化了条款提供者的说明、提示义务，为预购人争取到相对平等的合同地位。据此，若预售人通过合同条款免除自己的责任，加重预购人的责任或排除预购人主要权利的，预购人可以主张该条款无效。此外，如果预售人未按照预购人的要求对免责条款作出说明，该免责条款无效。同时，《合同法》第41条还规定特别条款的效力优于格式条款。这一规则在很大程度扭转了预售双方不平等地位，为预购人权益提供了很好的保护。
4.物权法预告登记制度。《物权法》第20条设立了预告登记制度，实质上是物权法原理向债权法领域的扩张，其效力在于有效防止预售人擅自处分预售商品房，从法理上有效解决预购人的请求权与其他权利之间的冲突问题，预购人的权益也就有理由得到优先的保护。
此外，我国就商品房预售市场实行准入管理制度以及预购人应作为消费者依据消费者权益保护法要求预售人就其侵害其利益给予惩罚性赔偿等规则制度，也都直接起到有效保护预购人的合法权益的作用。
当然，除了法律制度规范与机制的完善，由于法律总有一定滞后性，在预购过程中，预购人如果能提高自我风险防范意识，依靠自己力量及时自我救济以最大程度维护自己合法利益，也是至关紧要的。
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