关键词: “城中村” 房屋租赁 “旅馆式”管理模式
内容提要: “城中村”的村民大部分以出租房屋为生，但租金盲目、合同条款欠缺，不进行身份登记、管理存在漏洞以及居住环境差、紧急情况难以获救等因素使得“城中村”的房屋租赁问题严重。规范合同内容、明确权利义务关系，采“旅馆式”管理模式，加强政府各部门合作，是解决“城中村”房屋租赁问题的出路。
“城中村”及房屋租赁
“城中村”是指在快速发展的城市化进程中，城市附近的乡村被纳入整体规划，乡村的土地部分或者全部被城市建设征用为国有，未被征用的土地及村民的原住宅地仍保持集体所有制性质不变的村落。社会学家把这些包围在城市中的以居住功能为主的乡村，形象地称为“城中村”。“城中村”具有如下特点：一、村委改居委。撤村建居后，新的居委会干部大多是村委会的原班人马，管理方法基本沿用原行政村的管理模式。二、村民转为城镇户口。村民不再以种地为生，生活方式发生变化。三、村民思想、价值观念有所提升，教育投资有所加大。
“城中村”村民的身份可以在一夜之间改变，但生活环境、文化背景、血缘、住宅等影响着“城中村”村民的生活质量。“城中村”村民的主要经济来源是村集体经济分红、小规模商业及出租屋收入。其中，通过出租房屋获取租金是大多“城中村”村民比较稳定的经济来源。在房价居高不下、城区房租持续上涨的背景下，“城中村”的出租屋变得非常火爆。据多家中介机构的统计显示，广州房租价格已经连续3个月实现价格、成交量双升，2010年7月以来，“城中村”的房屋租赁成交量激增4～5成。①“城中村”村民看到出租房屋带来的收益，纷纷在可支配的土地和空间上，密集搭建违章建筑，有的干脆拆除原有住宅，不经批准私自建造多层楼房予以出租。
“城中村”是城市化进程中的产物，具有农村和城市双重特征，管理不到位、没有专门法律，使得“城中村”的房屋租赁犹如城市建设中的畸胎，呈现虚假繁荣现象。
“城中村”房屋租赁虚假繁荣的主要原因
价格低廉，交通便利。“城中村”出租屋火爆，最主要的原因是价格低廉。房租比附近城区大约低50～200元左右，这吸引了大批外来打工者、在校大学生及刚就业的低收入者。交通便利，生活上班方便，也是人们愿意承租“城中村”房屋的一个原因。但是，价格是由成本决定的，低廉的价格必然会降低对房屋及附属设施的投入，如果不控制很容易引发恶意竞争甚至酿成刑事案件，不利于租赁市场有序发展。
城区房租飞涨，“蚁族”涌入“城中村”。2010年3月以来，国家相继出台严厉的楼市调控政策，购房者持币观望，买卖双方博弈造成的观望心态一定程度上刺激了全国租赁市场的价格上涨。城区房租的飞涨迫使月光族白领搬往“城中村”，中国社科院发布的《中国人才发展报告(2010)》显示，年龄介于22～29岁之间，月均工资1956元的低收入群体，大多蜗居于环城地区的城中村内。
单位住房改造，附近“城中村”吸引住户。在房价居高不下的今天，许多单位就地取材将原有平房或旧楼拆掉建造高层住宅，这不仅缓解住房紧张，还可提高员工的生活质量。但这种拆迁大约要历时1～2年，拆迁期间“城中村”房屋租赁成交量比较大。
“城中村”房屋租赁存在的问题
“城中村”撤村建居后，按常理，原有村民应与城市市民一样，享受同等待遇。但目前，对“城中村”的改造没有统一标准，也没有专门法对其进行规范。处于城市与农村夹层中的“城中村”村民，为利益所吸引，使得房屋租赁问题严重。
价格盲目，合同条款欠缺。“城中村”的租赁，形式单一，管理粗放，价格难以把握，收益无法保证。有的村民为获得高额回报，把租赁价格定得偏高，导致长期空租，有的则以偏低的价格与承租方签订长期租赁合同，使得房屋不能随行就市，损失不少。合同条款欠缺，一旦纠纷则难以解决。因合同条款欠缺的纠纷种类主要有：一、合同效力争议。有的出租户在未征得其他共有人同意的情况下出租共有房屋而发生争议;有的房屋属于违章建筑，房屋拆除合同被迫解除后，合同是否有效，发生争议;有的房屋不符合安全标准而引发争议;还有的租赁合同因没有备案而发生争议等等。二、合同解除争议。没有租期或有租期的租赁合同，出租人或承租人要求解除而对方不同意，发生争议;擅自转租的租赁合同发生解除争议;承租方未经出租房同意擅自装修或改建房屋，发生解除争议;承租人死亡，其他同住人要求继续承租而对方不同意发生争议，等等。三、违约责任争议。未按时交纳房租、拖欠房租;未及时提供住房、未履行维修义务;未提供安全保障以及定金与订金认识不同等等发生争议。
不进行身份登记，管理存在漏洞。“城中村”廉价的租金吸引着许多外来务工人员来此居住。由于人员复杂，很容易出现秩序混乱局面。2006年，郑州市公安局统计，在郑州市查获的治安、刑事案件中，85%发生在流动人口积聚区的“城中村”，85%为“城中村”居住流动人口作案，85%受害人是租房人员。②“城中村”的房屋，交足押金随时可以承租，由于不进行身份登记，管理存在漏洞，发生刑事案件后给警方破案带来困难。
环境差，一旦遭遇紧急情况，居民难以及时得到救助。“城中村”基础设施薄弱，排水、供水、供电都不到位，违章建筑集中，房屋装修不合要求，采光、通风不好，各种管线杂乱无章，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，一旦发生紧急情况，救护、环卫、消防等车辆无法正常通行。此外，“城中村”房屋租赁还可能成为藏污纳垢的场所，很多黑诊所、黑作坊、传销、制假贩假窝点和卖淫嫖娼窝点都可能集中在“城中村”。“城中村”房屋租赁管理涉及公安、市政、工商、税务、房管等部门，亟需得到法律的规制。
“城中村”房屋租赁的法律规制
将“城中村”房屋租赁有效纳入法制轨道是政府各部门的共同任务，也是社会各界及租赁双方的共同愿望。对此，笔者认为应从以下几方面落实：
规范合同，明确权利义务关系。合同是当事人之间订立的契约，租赁双方的真实意思都应该体现在合同中。但双方的权益要想得到法律保护，合同所规定内容必须合法。现有规范合同关系的法律主要有《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》，这两部法已经足以确定合同权利义务内容，除此之外还有《中华人民共和国城市房地产管理法》和原建设部制定的《城市房屋租赁管理办法》等。根据上述有关规定及结合实际情况，在明确权利义务关系时需要注意以下几点：一、鉴于村民的盲目性，拟定政府指导价。对于“城中村”房屋租赁价格，当地政府有关部门可以根据实际情况依不同地理位置拟定政府指导价，这样不仅可有效预防恶意竞争也有利于对承租方的保护。二、不合法的房屋不可以出租。如未依法取得所有权证、未取得共有人同意的、权属有争议的、违法建筑的、不符合安全标准的等等，这些房屋出租会导致合同无效。三、房屋租赁应办理登记备案手续。当然，根据现有法律法规，未办理登记备案手续的一般不影响合同的效力，因为登记备案只起管理作用。四、合同解除而引起的违约责任，有约定的依约定，没有约定依法处理，充分体现私法自治原则。
采用“旅馆式”管理模式，将刑事案件消除在萌芽状态。“城中村”外来人口多、人员流动大，为堵塞漏洞，笔者建议采用“旅馆式”管理模式，将刑事案件消除在萌芽状态。“旅馆式”管理模式，简单来说，就是对“城中村”的出租屋实行旅馆化管理，核查客人身份，登记、上传信息，对客人提供周到服务。“旅馆式”管理模式是河南金水警方在全国的首创，他们把辖区的房屋出租与治安管理结合起来，创建了一套比较完备的房屋租赁管理体系，收到良好的社会效果。“旅馆式”管理还包括对出租人进行星级评定，根据出租人遵纪守法情况和履行治安责任情况，将出租屋分成不同等级并挂牌，星级高低直接影响出租房屋的入住率，这极大地调动了村民的积极性，有利于扩大租赁市场规模。
加强政府各部门合作，使房屋租赁有章可循。除公安部门外，市政、工商、税务、房管等政府各职能部门应相互协作，使房屋租赁有章可循。一、加强“城中村”基础设施建设，改善外在坏境。政府应筹资对“城中村”的外在坏境进行改造，改善人居坏境，提高城市综合竞争力。二、工商、税务部门应加强对出租屋的管理。房屋出租是商业行为，经营者应到工商管理部门登记并领取营业执照。同时，房屋出租获得租金，根据《税法》应当交纳税款。三、房产部门对出租屋的管理。我国法律规定，房屋租赁实行登记备案制度，房屋租赁经审查合格后，颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证，租用房屋用于居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
注释:
①肖欢欢：“房租‘三级跳’白领‘蜗居’城中村”，《广州日报》，2010年7月30日。
②木木：“房屋租赁市场隐患多多亟待规范”，《郑州晚报》，2006年12月14日。
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