论文导读:：针对部分省市推出的将廉租房与经济适用房并轨的现象，文章通过对经济适用房和廉租房含义的界定，剖析了经济适用房被取代的原因，并对廉租房取代经济适用房提出了质疑，旨在寻找适合我国的住房保障改革制度，同时也为住房民生问题的解决献计献策。
论文关键词：经济适用房，廉租房，保障性住房改革
当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。某建设部官员在面对记者采访时说，30%的中国人能买得起房子，当然也包括这部分人拥有二套以上住房的情况，意味着70%的中国人的住房面临无力负担的困境。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。
“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居……”十七大报告中这些充满感情的话语，彰显了发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享的铮铮誓言。[1]2009年的全国经济会议指出：“必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。同时，要减轻居民合理购买自住普通商品住房的负担……”[2]
为了“住有所居”，实现住房社会保障，我们国家又是如何做得呢？在我国的住房结构中，大致存在着三种：普通商品房、经济适用房和廉租房，其中，普通商品房是针对高收入者，经济适用房和廉租房针对的是中低收入者，属于住房保障的措施。中国建设部明确要求，全国所有市县在2007年年底前必须建立“廉租房”制度。现如今在河北、山东等地方政府纷纷出台建设廉租房的政策，山东已经拿到了一亿廉租房的建设资金补贴。[3]
为什么会出现廉租房取代经济适用房的现象？廉租房是最理想的住房保障模式吗？
一、经济适用房、廉租房的界定
（一）经济适用房的含义及其特点
经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成中国论文下载中心。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布不得擅自提价销售。
（二）廉租房的含义及其特点
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。以廉租房政策推广较好上海为例毕业论文怎么写，2003年4月，廉租住房的认定标准由人均居住面积在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，认定标准再一次上调到7平方米以下，同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。
廉租房的特点：一是，廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。二是，廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。三是，廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。
廉租房都有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能购、租、补。廉租房无继承权。
（三）经济适用房与廉租房的区别
虽然经济适用房和廉租房都是住房保障体系的重要组成部分，都带有有社会公共福利和住房社会保障性质，但区别还是明显的：
1. 保障对象不同：从保障效果看，二者针对不同收入阶层的人群。按照国务院有关规定，廉租房主要针对那些收入更为低下的人群。
2..产权不同：经济适用房主具有产权，包括使用权、占有权、处置权和收益权。而廉租房者没有产权。
3..是否可转让不同：经济适用房可以自由转让，只是要缴纳一定的契税、印花税和其他一些费用而已。廉租房只能租住，不能转让也不能继承。
4.命运不同：有人说经济适用房只是一种过度的产物，随着我国住房保障制度的进一步改革，最终会被廉租房所取代。
5.政府的投入不同：经济适用房只需要政府提供地皮，需要金钱投资，而廉租房需要政府投资。
二、对廉租房取代经济适用房的质疑
（一）廉租房取代经济适用房的原因
聂梅生指出：“从市场发展来看，经济适用房并没有发挥出应有的作用。而且，受传统置业观念的影响，加上政策不完善、租赁市场管理与服务不到位，导致目前我国房屋租赁市场发展整体上还比较滞后，与买卖市场需要协调发展，与租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求相比还有较大差距。”[4]
1.经济适用房的福利性与市场化结合的操作模式不够成熟
首先，经济适用房是经济与社会转型时期的产物，随着经济的进一步发展与社会保障制度的逐步完善，只适合于大城市且以高房价为前提的经济适用房，最终必然要被取代。近两年商品房价变化很大，2008年之前，房价一路持续走高，使得很多老百姓望楼兴叹，相对于商品房的高价位，经济适用房以其经济性适用性深受百姓期待与追捧。但是，2008年以来，商品房价开始下跌，受金融危机的影响，且还会有继续下跌的趋势，使得持续高涨的房地产遇冷，尽管房地产商使出了诸如补差价，赠车，降价等措施，但是毕业论文怎么写，也难以挽回昔日的繁荣。正是普通商品房的降价，使得经济适用房丧失了经济性，价格低的优势，所以，出现了闲置、卖不出等现象。为了解决这一现象，各地方政府纷纷推出廉租房的政策，将过剩的闲置房转化为廉租房，租给中低收入者，既保障了百姓的住房，又解决了商品房市场的困境。
其次，建设经济适用房，土地基本要无偿划拨，各种费用也要减免，还要拿出钱来补贴，地方政府一年要减少数亿元的财政收入——这是政府的直接损失。更重要的是，经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%－4%，从而，减少政府与房地产相关的财政收入——这是政府的间接损失。因而，地方政府不愿意建设经济适用房，导致经济适用房建设逐年下降，有的地方甚至已经停建。
最后，经济适用房主拥有相对的产权，财产归个人，不可能适用与全国所有的个人，不利于推广，也与市场经济的秩序不相适应。
2.经济适用房的低收入衡量界限模糊，且执行不力
《经济适用住房管理办法》第20条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：（1）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（4）市、县人民政府规定的其他条件。
按20条第2款规定，不能再申请经济适用房。但是，现实生活中，符合条件的人却申请不到，经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。经济适用房倒号现象及其严重，16万元一个号，经济适用房到底便宜了谁? [5]
3.经济适用房变成权力瓜分的福利盛宴
按照商品房规格修建的住房，却以经济适用房的价格出售，没有公示，暗箱操作的销售方式，不符合户口等相关规定的购房者，可以倒买倒卖的购房资格，显然，这一切都是权力的魔杖在发挥作用。能享受到这样的“权力福利”的，也只有大权在握的政府职能部门，及其利益相关者中国论文下载中心。
如果说“垄断福利”损害了社会公平，降低了经济效率，那么“权力福利”造成的后果更为严重。它严重损害了公共利益，扭曲了政府职能，侵蚀了公众对政府的信任，对经济适用房政策的期待毕业论文怎么写，是福利腐败中最严重的一种。试想一下，那些急需解决住房问题的中低收入群体，得知这样的“经济适用房”存在时，会作何感想呢？[6]
近八成的经济适用房对外出租，显示多数购房者不仅不缺房子住，而且把所购经济适用房当作一种“投资”。一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边是已售经济适用房出现“高租售率”；一边是经济适用房“一房难求”，另一边经济适用房中却出现大量闲置的“豪宅”。作为中低收入群体福利的经济适用房到底经济了谁？[7]
经济性成了掩盖权力福利的遮羞布。经济适用房原本的保障中低收入者的初衷最终成了权力者的产物，原本维护社会公平的初衷却最终加剧恶化了社会的不公平，这注定了经济适用房被淘汰的命运。
（二）对廉租房取代经济适用房的质疑
有媒体报道，现在一些省份正在酝酿经济适用房和廉租房建设并轨，更有人提出要取消经济适用房，纯以廉租房作为保障房。由于廉租房建筑成本低，我国廉租住房的覆盖面从2007年的10%增加到20%，所需的资金是同等面积的经济适用房的三分之一都不到，如果用政府的力量建设包括经济适用房、限价房在内的全部保障型住房，那么，我国的税收在2007年的基础上要增加五分之一。并且，廉租住房不牵涉到产权的转让、分享、移交，行政与市场的边界划分得清清楚楚，几乎不存在寻租空间，如此一来，混水摸鱼者也就失去了寻租的动力。正因为廉租住房与市场的边界非常清晰，所以，廉租住房不会冲击商品房市场，可以保证商品房市场的稳定，进而稳定我国的住宅消费、几十个相关产业以及上千万的建筑工人。少建甚至停建经济适用房，可以节约监管成本，还不会降低民众福利。[8]
但笔者认为，目前廉租房完全取代经济适用房的时机并不成熟、条件还不存在。
1.质疑一：与经济适用房相比，廉租房具有先天的不足，并不具有明显的优势。
首先，廉租房单独承担住房保障任务也不符合国情。廉租房政策运用最多的是中国香港、新加坡等经济体。中国内地国土面积辽阔，居住文化深入人心，同时租房制度建设不完善，廉租房不太可能单独成为解决居民居住问题的完全之策。
其次，廉租房不能解决居民长久的居住需求。目前廉租房的建设标准是50平方米每套，对于一户家庭而言，这是最低的需求，并不能充分满足居民更加自由个性的居住要求。并且由于存在收入方面的标准，如果收入超过了居住廉租房的标准，按规定就要退出廉租房去购买产权房。这中间实际上会存在很多漏洞。可能造成所谓的夹心层住房问题，廉租房和商品房之间无法实现“无缝连接”。这个中间层就需要经济适用房来填补。[9]
将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”，是政府引导低收入家庭消化既有存量经济适用房，解决经济适用房市场过剩的难题。如此，低收入者对经济适用房与廉租房保障的可选择权变成了无可选择的一种权利，也被动接受了转嫁而来的房市救市责任。将经济适用房与廉租房并轨，表面看来减少了经济适用房建设与分配规模，其实是变相提升了住房保障的门槛，原本享受经济适用房待遇的低收入者将可能因无法享受廉租房待遇，而相对增加住房成本。[10]
2.质疑二：现实中毕业论文怎么写，廉租房的执行存在种种问题
审计署今日公布“19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果”，报告显示1.5亿元廉租房的保障金被挪用，2132户不符合条件的家庭获得租赁补贴或廉租住房。审计调查结果表明政府投资保障性住房存在如下问题：[11]
(1)一些城市未按规定从土地出让净收益中按时足额提取廉租住房保障资金
按规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%。但北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到上述要求。2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。其主要原因：一是一些经济发达城市土地出让净收益基数较大，以前年度提取的廉租住房保障资金加上其他渠道筹集的资金已可以满足一定时期内的廉租住房保障需求，因而自行降低了提取比例；二是一些城市对土地出让净收益尚未做出准确核算，致使未提或少提廉租住房保障资金。
(2)廉租住房保障政策在一些地方执行中出现偏差
在重点调查的32个城市中，有18个城市向2132户不符合条件的家庭发放廉租住房租赁补贴413.12万元、分配廉租住房533套；抽查22个城市的廉租住房保障家庭中，有1.32万户未将租赁补贴按规定用于改善住房条件，而是用于家庭其他消费，使租赁补贴变成了“生活补贴”。其主要原因：一是对保障对象的审核和监管机制不够健全，人口变动、收入财产等信息尚未实现共享，相关部门未准确及时掌握相关信息；二是由于一些地方廉租住房租赁补贴标准偏低，大多数保障对象居住在老城区，靠租赁补贴和廉租住房保障家庭自身的经济能力难以租到合适的住房。
(3)一些地方廉租住房建设中存在配套设施不完善、工作程序不够规范等问题
一是由于廉租住房配套设施不完善、地址偏远、交通不便等，南京等13个城市的一些地方存在廉租住房配租困难、房源闲置的问题，有的地方甚至出现已入住家庭退房的情况。二是南京、昆明等13个城市投入12.60亿元新建、收购或装修的廉租住房项目，存在执行招投标或政府采购有关规定不严格的问题。
(4)一些地方廉租住房入住后出现了租金、物业费收取难和不符合条件住户退出难等问题
在重点调查的32个城市中，天津、沈阳、重庆等12个城市截至2009年底，累计欠收廉租住房租金和物业费238.05万元；沈阳、厦门、常德、成都、乐山、昆明6个城市中的20个区县存在不符合保障条件的廉租住房家庭退出难的问题中国论文下载中心。其主要原因：一是对拖欠租金、拒绝退出廉租住房的行为，缺乏有效措施和明确规定；二是入住廉租住房的部分家庭，在其收入发生变化已不符合实物配租条件后，大多仍无能力购置新住房，腾退其现有廉租住房确有困难。
(5)一些地方存在套取、挪用廉租住房保障资金等问题
在重点调查的32个城市中，有6个城市和4个县将廉租住房保障资金用于回购经济适用房和工作经费等支出，共计15231.3万元；有6个城市的34个项目利用虚假申报材料等，套取新建廉租住房中央预算内投资补助资金6129万元。
同时，国家还可以通过一系列政策，消化现存过剩的商品房，以向中低收入者倾斜。
因此，用廉租房全面取代经济适用房承担住房保障任务不太现实，经济适用房在今后仍将继续发挥重要作用。
三、我国住房保障体制建设中应该着力解决的问题
（一）加强监管，严把住房保障申请标准关
政府应该逐步建立一个合理的住房保障机制，让高收入购买商品房，让中低收入者得到经济适用房与廉租房的保障。
1.对低收入者应实行动态管理
无论是经济适用房还是廉租房，旨在维护社会的公平，照顾中低收入者的利益，当申请者收入低时，可以享受廉租房，当其收入高时，就应该搬走，把房子让给其他需要帮助和保障的低收入群众。政府应加强管理，建立相应的配套的退出机制。
2.明确界定保障性住房的属性
无论是经济适用房，还是新建的廉租房，都是政府福利的公共产品，任何人，包括政府官员本身，都应该明确其属性，把福利真正用到需要的一些特殊群体身上，比如残疾人或者生活不便的毕业论文怎么写，政府可以收购城市中心区的部分二手房，来满足他们的需求。
3.严惩危害保障住房的行为
对经济适用房“倒号”现象，要加强管理，购买经济适用房的时候，供需双方直接见面，不能通过任何中间环节。
坚决地对经济适用房实行“以租代售”的办法，这样以来，可以成倍地大幅增加出租房的数量，真正地解决低收入人群住房难的问题，使人们在买房前，先考虑是否选择租房，以降低商品房需求达到平抑房价的目的。
（二）鼓励房地产商投资租赁型经济房
建设部住宅与房地产业司负责人日前表示，四项促进租赁市场发展的措施包括：一是拓宽融资渠道、完善税收政策，鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场；二是研究通过“低税率、严征管”，鼓励私人住房出租；三是发展租赁型的经济适用住房，逐步实现租赁型经济适用房和廉租住房制度的衔接；四是研究建立房屋租赁统一管理机制。[12]
为了满足部分比廉租房家庭收入偏高、但购买经济适用房还比较吃力的“夹心层”的低收入人群，下一步将在经济适用房建设中推出政策性租赁用房。也就是说，将在经济适用房中安排一定的比例，不通过销售而是通过租赁的方式，给这部分“夹心层”人群解决住房困难。且租赁的价格不完全是市场价；或者虽然采用市场价，但政府在租金上给予补贴，这部分房子将灵活运用，一旦入住租赁的经济适用房的群体，在经济收入增长了或者买房后，必须从这个房子搬出，给别的低收入家庭使用。[13]
同时，针对市场上商品房市场低迷与过剩现象，各级政府也可以购买相对过剩的现存商品房，或者闲置的或退出的公房，提供给中低收入者。或者给中低收入者提供相应的补助，让他们购买商品房。这样既可以消化现有的房屋，救济商品房市场，同时也可以使中低收入者得到实惠。
可以借鉴外国的先进经验，多渠道性、多路径行地增加住房保障的措施，只要适合我国的国情，改善民生就行。
（三）加强商品房的政府调控与监管力度
2008年底，国务院常务会议进一步鼓励普通商品住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。同时，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。[14]2009年，商品房价一直持续走高，住房难再次推入高潮。2010年国务院出台了史上最严厉的宏观调控措施，依然没能抑制住房价上涨的速度。
首先：控制对土地的占有，从源头上杜绝高房价。
国资委虽发表“清退令”已半年多，执行效果并不明显，78家央企至今未退出“非主业地产”。面对房地产调控毕业论文怎么写，78家央企退出地产的预期正在弱化，而国资委也没有后续的文件。目前，央企房地产板块的资产总额大约6607亿元，地产总额为991亿元，占15%。据报道，央企在三线城市那地，采用比较流行的“商品房+保障房”模式：先以保障方的名义拿地，然后分出一部分土地建商品房，另一部分土地用于建设保障性住房。由于保障住房的利润太低，地方政府为了完成保障性住房的建设，也默认了上述做法。所以，控制国有企业对建设土地的占有，是抑制商品房价格上涨的原因之一。[15]
再次，政府继续对房价实行调控，控制房价的上涨速度。
今年年初，出台的史上最严厉的调控措施，对房价的抑制情况如何呢？下面一组数字能告诉你结果：在上海买一套房子平均要多少钱？数据显示，2005年是105万，2009年是185万，到了遭遇史上最严厉楼市调控的2010年，这个数字却再创新高，截至2010年10月，上海市商品住宅每套成交均价达254.85元，相比2009年上涨了约70万元。伤害房价上涨最快的正是2010年。[16]
三是坚决抵制并严厉打击非法挪用并占有保障性基金的行为。出台各种措施和办法去保障老百姓的住房权等基本生存条件中国论文下载中心。
截至2010年8月底，18个城市已对不符合条件领取了廉租住房租赁补贴的1569个家庭停发了租赁补贴，收回廉租住房租赁补贴资金86.47万元；对不符合条件的家庭分配的533套廉租住房，已清退107套，其余426套正在清退过程中。对涉嫌弄虚作假骗取廉租住房租赁补贴的5名基层工作人员，有关单位已分别对其给予了撤职、行政记大过等处分。对于廉租住房租赁补贴未用于或未完全用于改善住房条件的问题，各有关地区政府都在积极探索如何从租赁补贴的审核程序、发放形式以及后续监督等方面进行纠正。如济南市和泰安市计划采取领取租赁补贴与租赁住房实际支出挂钩的措施进行纠正，海口市和深圳市的部分城区已采取提供房屋租赁协议才能给予补贴的措施进行纠正。[16]
商品房与保障性住房共同构成了我国城镇居民的住房来源，如果商品房价格过高，老百姓就会买不起。而国家的保障性住房又得不到有效配套与保障，最终会导致民生问题长期得不到解决，激化矛盾，引起社会的动荡。因而，对商品房价的调控至关重要。
（四）加强相关法律制度建设
尽管目前，已经有《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》等配套法规，但是立法层次较低，且执行不力，缺乏对政府人员违规行为相应的处罚机制，因而，无法从根本上杜绝危害住房保障行为的发生。
同时，政府官员应该加强自身素质建设，不能只顾政绩，而忽视对民生问题的真正解决；要用绿色行政，廉政建设的高标准对地方政府官员的政绩进行考核。
既然建经济适用房，优惠能被富人获得，只要吏治状况没有根本改观，政府为穷人建的廉租房，就同样能到富人手上毕业论文怎么写，让社会福利被窃取，因而，加强权力的监督机制也是必须的。
商品房的高昂价格，使得很多中低收入者只能望房兴叹，无奈，只能靠租住别人的房子，或者购买经济适用房、廉租房过日子。但是，人人都知道房地产是个暴利的行业，如果政府能利用宏观调控政策，适当地干预房地产市场，从源头上控制对土地的征用，使其在过热时适当地降温，既可以缓解经济适用房与廉租房数量有限的压力，也有利于挽救低迷的商品房楼市，无疑对百姓住房的保障大有裨益。
四、结论
所以，无论是经济适用房，还是廉租房，都只是我国在住房保障制度上探索的结果。无论谁对谁非，只要能找到适合我国国情的住房保障制度，即使探索的过程充满艰辛与曲折，老百姓也能欣然接受。但是，民生问题的解决，应该是考核政府政绩的一个亘古不变的标准。所以，不要让基本的住房问题激化成敏感的政治问题。居者有其屋，原本是基本人权与生存问题，更是我国经济发展之后日益凸显的民生问题的反应。无论是继续加大对商品房的宏观调控力度，还是继续整治保障性住房市场，深化改革，都是一件政治大事，需要我们不断地探索前行。坚信我们的政府会在住房保障上做的更好。
参考文献：
[1]为了人民幸福美好的生活.金黔新闻[EB/OL].2007-10-16.
.在线时间2010-11-17.
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