第1篇：房屋买卖合同纠纷案例分析
一、基本案情
甲是A公司的股东和法定代表人，A公司（博然）出资成立了B（华宝）公司，B公司法定代表人为周子明。
2014年2月，C公司（以下简称南峰公司）与甲签订《房屋买卖及居间合同》，由C公司向甲出售位于某广场商住楼11间商铺（以下简称案涉商铺），合同价款人民币6000万元。
2014年4月，B公司向D公司（以下简称金仙峰公司）借款人民币1600万元，借期15天，由甲和A公司对该笔债务提供连带保证，B公司提供案涉商铺的权益作为担保，若其到期无法偿还借款，其与B公司签订的房屋买卖合同的权益归D公司所有。签订《借款协议》的同日，D公司向B公司指定的收款账户E公司转账人民币1600万元。随后，E公司即向C公司支付该笔款项作为甲的购楼款。
2014年4月，B公司因无力偿还借款，甲签署《授权委托书》给D公司，由D公司收取其支付给C公司的1700万购楼款。同时，D公司取得甲与C公司所签订的《房屋买卖及居间合同》的所有权益。经C公司同意，D公司于2014年5月与其签订《房屋买卖及居间合同》，合同中明确约定，甲及E公司已支付的楼款1700万冲抵D公司的部分楼款。同日，D公司签订承诺书，承诺“对于甲及其实际控股公司B公司、E公司就《房屋买卖及居间合同》提出的一切异议及纷争，承诺人愿意承担贵司的一切责任和损失。”2014年9月，D公司付清剩余楼款，同月C公司将案涉商铺过户至D公司指定的公司名下。
2014年5月，因案外第三人申请执行，法院向C公司发送协助执行通知书，要求其将甲的1700万购房款予以冻结，停止支付。随后，C公司通过提起诉讼解除与甲之间的房屋买卖合同关系。2015年4月，法院裁定提取甲在C公司的购房款1700万元。此后，C公司向法院提起执行异议之诉，仍在审理过程中。
2016年5月，C公司以D公司出具的承诺书为依据，起诉D公司，要求D公司支付房款1700万、违约金及律师费。
二、法律分析
（一）法律关系梳理
本案法律关系较为复杂，共存在以下几种法律关系：
1.房屋买卖合同关系：甲与C公司之间成立房屋买卖合同关系，后经法院判决解除。C公司与D公司之间成立新的房屋买卖合同关系。
2.借款合同关系：B公司与D公司之间存在借款合同关系。
3.担保合同关系：甲及A公司与D公司之间存在担保合同关系。
4.债权转让合同关系：甲与C公司解除合同后，将其所有的1700万购房款转让给D公司。
5.附条件法律行为：D公司向C公司出具的承诺函构成附条件法律行为。
（二）C公司的诉讼请求是否应当得到支持？
笔者认为C公司的诉讼请求不应得到支持，具体理由如下：
1.目前，法院仅对其C公司的银行存款采取了冻结的保全措施，并未采取划扣等强制执行措施，该银行存款依然属于C公司，C公司所主张的损失并未实际产生。
根据法院2016年7月作出的最新的《执行裁定书》中，对C公司的银行存款采取继续冻结的措施，并未直接划扣。且C公司已经向法院提起执行异议之诉，法院所采取的对案外人的执行措施本身可能存在错误，现在法院对于自身的强制执行行为仍在自我修正的过程中，尚未产生生效的执行裁定确定执行划扣C公司的银行存款。由此可见，C公司的银行存款是否会被强制执行仍是悬而未决的待定状态。C公司依据尚未确定的损失起诉D公司，要求D公司承担赔偿损失的责任，没有强有力法律依据。
2.D公司作出的承诺书是附生效条件的法律行为，当约定的条件未成就时，该承诺书中的承诺内容对D公司不发生法律效力。
D公司作出的承诺书中的生效条件有以下两点：（1）甲或B公司、E公司就甲已向C公司支付的购房款向C公司主张返还；（2）C公司已实际将甲已支付的购房款全部返还给甲或C公司、E公司。上述两个条件相互结合，缺一而不可。现在，申请法院进行保全措施的并非甲、B公司以及E公司，而是甲的债权人。且C公司并未实际支付该笔款项，其不存在损失。因此，D公司作出的承诺书尚未生效，不对D公司产生法律效力。
3.C公司与D公司之间成立了新的商品房买卖合同关系，D公司已经依照合同履行支付义务，足额支付了合理的对价，现该合同已经履行完毕，D公司不存在任何违约行为。
（1）C公司与D公司之间成立了新的商品房买卖合同关系，C公司与D公司之间签订的合同属于新的合同，而非甲与C公司之间合同的概括转让。首先，C公司与D公司签订《商品房买卖合同及居间合同》，经历了一个长期磋商的过程，成立了新的房屋买卖合同关系。双方签订的合同中，并没有C公司与甲之间合同关系转让的意思表示，双方在合同中就成立新的合同达成一致的意思表示。其次，甲与C公司的房屋买卖合同已经通过诉讼程序依法解除，合同概括转让的前提是合同成立并有效，现合同已经依法解除，合同概括转让的基础已经不存在。因此，C公司与D公司之间的房屋买卖合同不可能是甲与C公司之间房屋买卖合同的概括转让。
（2）金仙峰公司已經依约足额支付合理的对价，该合同已经履行完毕，金仙峰公司不存在任何违约行为。
合同约定的价款为6000万元，D公司在签订合同后向C公司支付了4300万元。另外的1700万，已经由甲支付的首期款1700万冲抵，故D公司已经足额支付全部的合同价款。且C公司已经将案涉商铺过户至D公司指定的公司名下，合同已经履行完毕。D公司依照合同约定进行付款，不存在违约行为，无需承担违约责任。
4.甲支付给C公司的1700万首期款冲抵D公司的购楼款，实际上属于甲对C公司享有返还购房款的债权转让，该债权转让不违反法律规定，合法有效。因此，C公司与D公司签订新的合同确认楼款冲抵时，该债权转让已经完成，D公司已经完成支付1700万购楼款的义务，该1700万的所有权已经属于C公司。
综上，笔者认为D公司无需对C公司银行账户查封冻结承担法律责任，C公司的诉讼请求应依法驳回。
作者：李志娟
第2篇：浅析我国买卖合同风险负担问题
一、我国买卖合同风险负担规则概述
（一）我国采用模式
买卖合同风险负担的一般原则主要分为两种，一种是“所有权主义”，即谁拥有标的物所有权谁就应当负担买卖合同的风险；另一种是“交付主义”，即买卖合同标的物毁损、灭失的风险随着交付而转移。我国合同法关于风险负担制度的一般原则采用了“交付主义”，“交付主义”体现了“利益之所在，即风险之所在”的原则。
（二）交付不仅限于“现实交付”
由于现代社会交易形式的复杂多样性，交易形式远不仅仅停留在现实交付中，为了方便快捷，“观念交付”逐渐盛行。民法理论将“观念交付”分为简易交付、占有改定以及指示交付三种形式。以“占有改定”和“指示交付”代替“现实交付”时，必须先考虑双方当事人是否有以“占有改定”和“指示交付”代替“现实交付”的合意，以及买受人是不是已经开始享受标的物的利益了。
（三）我国现行买卖合同风险负担的规定
我国最高人民法院颁布的《关于买卖合同司法解释》中解释了《合同法》的相关规定。其中，第11条，明确规定需运输标的物中的承运人是独立于买卖合同当事人以外的其他人。第12条，明文规定了出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。第13条，明确赋予了买受人保障自身合法权益的权利。
二、我国买卖合同风险负担制度的缺陷
（一）缺少对试验买卖风险负担规则的规定
日常生活中，大家都免不了要去超市购物。不难看到超市里的促销活动，试验买卖便是一种常见的促销活动。只要当事人认可并表示愿意接受标的物，那么就能与商场营业员达成买卖合同。试验买卖最突出的特点就是，买卖合同的生效是以买受人接受认可并有表示愿意接受的意思表示为生效要件。
（二）缺少对种类物买卖特定化的规定
我国最高人民法院颁布的《买卖合同司法解释》第十四条虽然也涉及了未经特定的标的物风险负担的规定，但是内容过于简单，仅仅适用在实践中种类物买卖的出卖人为图一时方便省事没有清楚划分标的物将物混同而与买受人发生争议的情形，但是现实复杂多变，简单的规定难以适应实践的需要。
（三）风险负担制度中违约规则太过宽泛
譬如《合同法》第148条，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同。买受人拒绝标的物或解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。该条规则表述不够明确，第一，对于“标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的”，第二，表述太笼统，“不能实现合同目的”行为，由于立法的不严密容易导致实务混乱，第三，立法并没有明确违约的性质。
三、完善我国风险负担规则的建议
（一）确立试验买卖的风险负担规则
试验买卖已是消费者们日常购物中不可或缺的购物形式，它反映出交易形式的多样性。此种买卖附条件，风险也应附条件，因此买方认可前风险仍由出卖人负担。具体规则为：试验买卖中标的物毁损、灭失的风险，在买方认可前由出卖方负担，买方认可后由买受人自己负担。
（二）明确违约的性质并规范其范围
在适用违约规则之前，首先，需明确违约的性质、程度。根据《联合国国际销售合同公约》的制度，将违约分为根本违约与一般违约。根本违约应是违约一方使买卖合同对方当事人的利益受到实质性的损害。一般违约虽使对方遭受一定损失，但是并没有影响对方的根本性利益，不影响合同的继续履行。其次，应将“标的物质量不符合质量约定”扩大范围，将标的物数量、形式、包装等外在表现形式也包含在其中，最终修改为“与合同不符”这样就防止出卖人偷工减料，给买受人提供劣质包装物，或不符合合同约定数量的标的物，给买受人造成不便。
（三）建立有中国特色的买卖合同风险负担制度
我国应当根据国情建立有中国特色的买卖合同风险负担制度。首先，分析我国的市场经济现况以及我国与外界联系的现况，找出实践中存在的争议及相关问题。然后比较两大法系的规定，进行分析，制定出与我国实际情况相适应的买卖合同风险制度。
四、结语
买卖合同的顺利完成需要积极配合，这种配合就是迎合相对方做出必要的准备，经过一定的环节程序，严格按照合同约定，法律规定执行。任何一方的消极对待都可能影响合同利益，甚至损害对方的利益。当事人一方面应当遵守法律，另一方面，我国现行的有关买卖合同风险负担制度也应当全面考虑买卖合同当事人的利益，规范并完善我国买卖合同的风险负担制度。
作者：马志玉
第3篇：商品房买卖合同中的格式条款效力认定
随着房地产市场调控政策的变化，在商品房买卖过程中，双方当事人就买卖合同中有关违约责任的条款规定发生争议的案件越来越多。特别是当违约行为存在时，对买受人违约责任的规定一般较重，而出卖人违约责任的规定相对较轻。当发生纠纷时，有人主張以合同法中的格式条款规定否定不公平的违约责任条款，但也有人主张尊重双方当事人的意思自治，依据合同内容来确定双方当事人的违约责任。争议的核心是如何把握格式条款，确定其效力。
一、商品房买卖合同中的格式条款实践情况
实践中，大部分包含了格式条款的合同一方当事人为了避免被认定为格式条款从而被认定无效，往往在合同内容中多加入一些可供协商性的条款，试图模糊合同或条款的格式性。如，在某《商品房买卖合同》中约定：“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”法院在判决中也依据该条款，认为在商品房买卖过程中，买受人可以对合同相应条款进行修改或增补，双方存在一定的协商过程，对涉案《商品房买卖合同》认定为格式合同不当，双方当事人均应严格按照合同约定的条款全面履行自己的义务。如仅以合同中存在貌似可供双方协商性条款的存在来模糊格式条款的存在，从而使得出卖人利用合同扩大己方权利，限制己方义务，以致案件双方当事人违约责任不对等、差距巨大。
二、商品房买卖合同中的格式条款效力认定
在认定格式条款时，不仅从形式要件进行判定，也要注意考察实体因素，从而更有利于维护交易秩序的公平、公正。主要把握两方面：一方面看格式条款是否符合法律规定。对格式条款效力进行认定，首先对其内容进行判定。如果违反国家法律、行政法规等强制性规定或具有其他致使合同无效的条款，该条款自始无效。另外，法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。另一方面看格式条款是否符合诚实信用原则。法律规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。根据该条规定，格式条款的运用双方当事人应遵循公平原则，并尽到提醒对方合理注意的义务。
三、结语
当前房地产市场迅速发展，商品房买卖行为成为影响人们生活的重要内容。在交易过程中，作为合同主体的双方当事人地位并不完全平等，特别是在作为出卖方的房地产开发公司与作为买受人的自然人之间，难免存在地位上的不均衡，而很多出卖人利用这种优势地位采用预设的商品房买卖合同，来扩大出卖方的权利，加重买受人的责任，或者是对出卖方违约责任规定较轻，而买受人违约责任较重，造成双方实体权利义务的不平等。而买受人作为相对弱势的一方，在享有法律资源或经济资源方面均处于弱势地位，当其合法权利受到不当侵害时，作为维护社会公平正义的客观存在，法律应对其不当行为进行调整，将通过立法设定的“形式正义”推演为能被人们具体感知的“具体正义”。
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作者：陈希
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