摘要：在结合京津冀城市群房地产市场新形势的背景下，系统剖析房地产市场高质量协同发展的内涵，分析京津冀城市群房地产市场协同发展的动力和阻力，进而提出协同发展的关键在于构建城市群房地产市场的高质量协同发展长效机制。为纠正房地产市场调控仅针对单个城市的偏差提供了新的思路。
关键词：京津冀城市群；高质量协同发展；房地产市场；长效机制
1引言
我国社会经济发展进入了新时代，在建设现代经济体系和深入推进新型城镇化的背景下，城市化进程也已进入以大城市群为核心的发展阶段，一二三四线的城市分级模式逐渐成为过去式，城市群正在成为世界经济发展的重要增长极和区域经济发展的新模式。自2014年京津冀协同上升为国家战略，六年来，在非首都功能疏解、交通一体化、产业错位发展、要素共享等方面成果显著。然而，作为经济和社会发展重要载体的房地产，其发展现状与城市化进程不匹配。目前京津冀城市群房地产市场还未完全适应城市群协同发展的要求，其表现为：一方面，部分城市房价水平居高不下，另一方面，房价收入比不断提高及租赁住房市场欠发达使中低收入群体、新市民、大学生毕业生还望楼兴叹，住有所居的民生问题依然严峻。房地产市场的供需矛盾弱化了住房对生活、生产的承载力，制约了京津冀城市群向高质量发展阶段的演进。加快研究建立符合经济社会发展、适应市场规律的基础性制度和长效机制，是我国当前住房制度改革的主要任务。因此，在北京、天津住房压力大而河北省中小城市住房库存过剩的情况下，跳出调控单个城市房地产市场的传统思路，打破地域行政壁垒，探索建立城市群房地产市场的深度融合、协同发展是京津冀协同发展战略向纵深推进的基础和保障。
2京津冀城市群房地产市场面临的新形势
要素的自由流动是城市群形成和繁荣的深层次的基础和必要的条件，而房地产对要素的吸纳承载起着基础性和关键性作用。自2014年京津冀协同发展上升为国家战略，6年来，已初步形成1个特大城市、2个I型大城市，3个II型大城市、7个中等城市、17个型I小城市、102个II型小城市的城镇化布局。新时代背景下，京津冀城市群对房地产市场在需求分层、结构分化、品质升级等方面提出了新的要求。（1）美好生活的向往对居住条件提出了高质量要求我国住房市场的矛盾已由过去的供不应求转到人民对美好生活的需求与房地产市场发展不平衡不充分之间的矛盾，面对高层次的需求，住房市场仍存在部分问题。首先，城市群内住房市场供需错配问题依然严峻，一线城市住房市场火热，三四线城市去库存周期长。根据贝壳研究院2019年数据，目前还有24.3%的家庭人均居住面积还在20平方米以下，且此类家庭主要集聚在一线城市，所以未来一线城市居民改善性需求缺口很大。其次，中心城区“老龄化住宅”实现循环再生要求迫切。中心城区的房龄和设施相对老旧，越来越难以适应居民美好居住生活的需求。（2）人口分布格局重塑京津冀房地产市场未来格局在高质量发展背景下，北京、天津的经济结构调整步伐加快。非首都功能的疏解、产业转移、行政壁垒的破除，京津冀区域内人口正在重分布。京津冀城市群人口流动将从两个方面影响房地产市场的格局：第一，中心城市人口密度下降。2018年，北京市的人口首次实现负增长，人口密度的下降是国际大都市圈普遍经历的事实，也是城市化的一条基本规律。第二，人口向城市群集聚。城市群的核心是在更大的地理范围内，构建更广泛的城市网络效应，人口向城市群集中是城市化的升级阶段，城市群的人口密度会上升。因此，随着京津冀城市群人口集聚规模的增加，将带动城市群住房需求。中心城市退休养老人员，也将对周边城市产生养老需求。（3）政策的出台对房地产市场的发展产生重大影响当前，我国住房市场呈现出区域性结构供需错配矛盾突出。在“房住不炒”的国家战略指引下，各种政策相继出台。从土地政策来看，随着集体经营建设用地入市的试点工作的展开，改变了住宅用地供应单一化的格局，土地供给规模和结构将更加趋向于合理；从金融政策来看，实行更加审慎稳健的房地产贷款政策，通过提高房地产开发贷款条件、提高贷款利率、减少贷款额度等手段，收紧房地产信贷资金。从财政政策来看，进一步完善财权与事权的统一，削弱地方政府对土地财政的依赖，明确房地产市场调控的城市主体责任。从税收政策来看，房产税的逐步实施将增加住房保有成本，抑制投资、投机性需求，对未来房地产市场的波动起到自动稳定器的作用。
3城市群房地产市场高质量协同发展的内涵
中国城市化发展已经进入到以大城市群为核心的发展阶段，中国房地产市场发展也进入了新阶段，住房需求和市场正在发生阶段性的变化。要准确把握城市群房地产市场高质量协同发展的内涵，需要从“高质量发展”、“协同发展”两个角度进行分析”。（1）高质量发展房地产市场高质量发展，要改变过去粗放的“摊大饼式”发展模式，不仅要造房子，还要给老百姓创造多元化居住服务的选择以及更好的宜居环境。在微观上，要建立在不断提高居住品质，提供绿色低碳、智能高效、环保宜居的住房，满足人民日益增长的美好生活的需要，提高人民群众的获得感和幸福感；在中观上，防止由于房价持续上涨，吸纳大量资金，导致房地产业“一支独大”，要促进房地产业与其他产业良性互动、高质量协调发展；在宏观上，则要求供需结构合理、总量平衡，房价稳定、金融风险可控，推动宏观经济可持续发展。（2）协同发展协同发展实质上是通过推进整个系统从无序到有序的演进，达到整体效应大于局部效应之和。根据系统协同学理论，协同存在于任何一个系统内，通过有效的协同实现“1+1＞2”的整体效应。但整体效应大于部分功能之和不是自动发生的，而是建立在各部分之间的整合合理和后期管理得力。城市群房地产市场的协同发展的核心是“联”，即联合、对接、融合，本质上是一套保障城市群内部要素自由流动与高效配置、产业合理布局、劳动者安居乐业、生态共建共享的长效机制。城市群房地产市场只有有序组合，其调控政策、目标实现、功能发挥才能表现出统一的整体性。（3）高质量协同发展城市群房地产市场高质量协同发展的内涵充分体现了系统集成的理念，即住房不仅是满足睡眠空间需求，更是要满足绿色健康生活需要，既安居又宜居，与城市的产业发展、生态环境相适应。要实现城市群房地产市场的高质量协同发展，需通过建立和创新长效机制，破除影响协同发展的障碍，通过各城市房地产市场不断调整与服从，在发展过程中逐渐趋于一体化，使整个区域房地产市场逐步形成互利共赢、和谐共生的发展格局。使京津冀城市群内部各城市立足比较优势，发挥1+1+1+…＞n的协同效应，实现区域房地产市场整体效应最大化。
4城市群房地产市场高质量协同发展的动力阻力
京津冀区域内住房市场总量平衡，但结构性矛盾突出，迫切需要从城市群整体视角出发，实现协同发展。地域临近、交通便捷为城市群房地产市场协同发展的提供了必备的条件。京津冀城市群主体功能明确、错位发展是构建大中小城市与特色小镇协调发展的必然要求，也为区域内各城市利用比较优势通过协同发展，实现城市群房地产市场高质量发展提供了基础。（1）高质量协同发展的动力京津冀城市群房地产市场高质量协同发展的动力主要来自三个方面，其一，城市群内中心城市的产业升级和非首都功能疏解带动周边城市房地产市场的发展。随着非首都功能的疏解和产业转移，对周边房地产市场形成了四种驱动力：一是中心城区人口外溢带来周边被动的首次购房住房需求；二是中心城区环境、住房紧张，产生对周边环境优美城镇的二次住房需求；三是由于产业发展、产业转移带动人口转移，而出现的移居、养老等住房需求；四是由于限购政策及房价价差过大，核心城市周边的三四线城市逐渐成为溢出需求的主要承载地。其二，大中小城市和特色小镇协调发展的新型城镇化要求。新型城镇化核心在于实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化。随着公共服务、基础设施等方面的相互融合，京津冀城市群房地产市场高质量协同发展得到助力；当前国家推行的“特色小镇”建设，赋予了传统产业转型、新兴产业培育等重任，由于各地自然禀赋、人文风土、资源条件等差别，通过放大优势，突出地方特色形成核心竞争力，为京津冀房地产业转变经营方式、发展新业态提供了机遇。其三，人口老龄化促进养老地产在京津冀城市群的布局。截至2017年底，北京市60岁及以上户籍老年人口约占户籍总人口的24.5%，天津市60岁及以上老年人口约占户籍总人口的23.43%。在京津冀协同发展战略指导下，河北省政府提出发挥廊坊、保定等市区位优势，积极疏解京津健康养老功能，打造环京津康养产业平台。因此，在土地供给相当充足，自然资源丰富的河北省布局养老地产，承载城市群内老人的养老需求，是房地产市场高质量协调发展的一个重要布局。（2）高质量协同发展的阻力制约京津冀城市群房地产市场高质量协同发展阻力主要表现在三个方面：首先，区域内部的经济差距依然较大。区域二元经济结构特征明显，阻碍要素流动的障碍并未完全消除，制约了城市群房地产市场的协同发展。北京、天津对人才、资金、技术等的虹吸效应依然明显，二级城市发育不足，对人才的吸纳能力不足，产业升级面临困境。经济发展、人口集聚是房地产业发展的根本推动力。京津冀城市群内经济差距大是制约城市群房地产市场协同发展的重要障碍。第二，体制机制障碍尚未根除。从历史维度上看，我国政府以工业为重、大城市优先发展的战略导致资源过度向大城市集中，是大城市产业和人口过度集中，土地资源紧张、环境承载力过大、房价高涨的制度原因。“分灶吃饭”的财政体制导致区域协同发展缺乏利益纽带；忽视差异性、不考虑功能定位的政绩考核制度导致地方政府无序竞争。“强政府、弱市场”运行环境及社会组织发展不足等导致区域发展缺乏自下而上的活力。体制机制障碍是京津冀城市群房地产市场高质量协同发展的瓶颈。第三，公共资源配置不均、公共服落差大。公共资源配置不均是京津人口过于膨胀，住房供不应求，房价高涨，而中小城市产业和人口的吸纳能力不足，难以形成大、中、小和小城镇协调发展的格局。从更深层次来看，京津冀公共资源配置不均等，是由地方经济发展水平和财务差距过大造成的。北京、天津为中央直辖市，经济发达，财务雄厚，政府有较强的公共产品供应能力，而河北省经济实力弱，财务不足。
5城市群房地产市场高质量协同发展的机制构建
京津冀城市群房地产市场高质量协高发展的最终目标是实现各区域房地产市场功能互补、有序融合、宜居乐业的的高质量协同态势，而房地产市场高质量协同发展的关键是打破条块分割的体制机障碍，要实现这个目标就要发挥政府与市场的合力，构建常态化机制。（1）统筹各方利益，打破低水平协同，构建“五元共治”机制中央政府、地方政府、房地产开发商、金融机构、公众是房地产市场的“五元”主体。当前房地产市场的调控以自上而下的行政命令为主，尚未形成中央政府、地方政府、房地产开发商、金融机构和公众共同参与的治理机制与治理模式。因此，统筹考虑各方利益诉求，秉承着多方参与、多方协调的原则，建立“五元共治”机制是实现京津冀城市群房地产市场高质量协同发展的强力支撑。（2）以区域利益最大化为目标，建立发展规划协调机制跳出仅考虑单个城市住房供求平衡的传统思维，以城市群房地产市场供求平衡为目标，建立区域协调发展机制，合理确定租赁性住房、共有产权房、商品房的供给比例和布局，满足多层次住房需求。基于城市群协调发展的视角，考虑城市之间的交通、产业、人口流动之间的联系，以及城市本身的基础性条件，将核心城市与周边中小城市的住房需求以及公共资源配置、产业布局和基础设施建设统筹考虑，合理规划布局，考虑在河北省发展养老地产，承接北京天津的养老需求。（3）利用大数据等技术手段，构建房地产市场监测预警机制利用互联网+、大数据区块链等技术手段，加快研究建立京津冀城市群房地产市场监测预警机制。通过对城市群房地产市场数据快速、准确、全面的收集与研判，有效进行监测与预警。过去房地产调控以目标管理为导向，在价格上涨后才进行调控，导致调控效果欠佳。而房地产市场监测预警机制是以预期管理为导向，在出现价格波动前进行调控。因此，建立京津冀城市群房地产市场监测预警机制，能够有效避免价格大起大落，保持房地产市场平稳健康发展。（4）坚持全局发展理念，构建房地产市场联动调控机制打破行政壁垒，坚持全局观念，构建京津冀城市群房地产市场内部调控联动机制。坚持全局观念，对一些局部可行而对整体协调发展不利的调控政策，则坚决不实行。根据区域内中心城市与周边中心城市房地产市场波动特点，采取有“限”有“放”，有“保”有“压”的差别化调控措施，有序引导中心城市及热点城市住房需求疏解，带动周边城市房地产市场有序发展，促进京津冀城市群房地产市场协调发展。
6结语
房地产不仅是人、财、物的凝结，同时，在我国当前的制度背景下，也是联系教育、医疗、社保等公共服务的通道，是居民进入城市的敲门砖。因此，在城市群协同发展视角下，确保住房资源获取的一体化，合理规划，发展商业地产、养老地产等，不仅是满足百姓的居住需求和持续提升居住品质的要求，也是城市群一体化发展的基础。努力做到京津雄城市群房地产发展规划一张图、房地产开发建设一盘棋、联动调控一张网，是房地产市场长远、平稳、健康发展的保障，是促进北京非首都功能疏解、产业转移的重要基础。
作者：林永民 史孟君 陈琳 单位：华北理工大学管理学院 华北理工大学建筑工程学院
