论文摘要 本文从老龄化社会下的一种新的养老模式“以房养老”问题出发，分析了中国推行“以房养老”的背景即其在中国推行的现实性和可能性；又从“以房养老”在中国进行四个试点推行过程中所面临问题出发，分析了由于传统观念如遗赠思想和“孝”文化等观念的影响、推行过程中限制性条件过于苛刻、推行机构的公信力不足、缺乏一套完善的法律法规所导致的困难局面；针对所面临的问题，又提出了推行遗产税、放宽准入条件、加大政府的支持力度以提高推行机构的公信力和加强法制建设，逐步完善相应的法律法规这几点对策和建议。通过对“以房养老”模式在中国推行的现状分析和问题探究，可以进一步了解目前中国的养老状况和中国社会保障的部分现状 ，这对于人口结构处于倒金字塔型的中国，在解决老龄化问题上，具有十分宝贵的意义。
论文关键词 以房养老 倒按揭 售后返租 租售换养
一、“以房养老”在中国推行的背景及现状
“以房养老”作为一种比较新颖的养老模式，之所以在中国试点，是与现阶段中国的具体国情相适应的，有其存在的可能性、必要性和可行性。但是由于制度本身比较年轻，中国与国外的具体国情有所差别，因此在推行的过程中又存在着很多的问题和阻碍。
（一）中国推行“以房养老”政策的背景
1.我国已经步入了人口“老龄化”时代。2006年2月23日，全国老龄工作委员会在北京发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出“21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄化社会”，其预计“未来前20年将是一个‘快速老龄化’阶段；随后的30年里是‘加速老龄化’阶段；其后的50年则达到‘稳定的重度老龄化’阶段”。我国的人口结构也日益突出地呈现倒金字塔型，“4-2-1”的家庭结构模式已慢慢成为社会的主导，即在现代社会中2个年轻人要供养4个老人和一个孩子，因此养老问题成为了不可忽视的社会问题，传统的家庭养老方式已经不能满足现代社会的需求。
（二）当前我国“以房养老”的基本模式
自2003年国外“倒按揭”即住房反向抵押贷款养老方式在我国备受关注以后，民政部和政府就一直在积极的酝酿该项政策，致力于中政策的试点出台等工作。从2007年4月开始，首先在南京汤山留园公寓开展名为“给我房子，替你养老”业务；其后在2007年6月，在上海市由上海市公积金管理中心推出“住房自助养老”创新模式的养老；又于2007年10月，在北京推出“养老房屋银行”业务和在杭州推行的4种养老方式结合的模式。在这四个城市的试点过程中，形成了中国“以房养老”的雏形，让我们看到了其在中国具有现实的可行性和潜在的市场需求，同时也充分暴露了该项政策在中国推行的过程中的问题、阻碍和不足。在中国的推行仍需通过进一步的深思熟虑和考量。目前我国已经形成的几种基本模式：
二、“以房养老”政策在我国存在的问题及原因分析
在推行过程中，由于一些现实的问题，如中国的传统思想观念的阻碍、宣传力度不够、政策法律法规的不完善、参与者身份要求的苛刻等原因，使得“以房养老”政策在中国的推行出现了“雷声大，雨点小”的现象，虽然有客观潜在的市场需求，但不能成为现实可行的需求的现状。“以房养老”政策在中国的推行面临重重地困难和阻碍。
（一）中国传统文化观念的阻碍
1.传统的“遗赠思想”。自古以来中国人便有“遗赠思想”，认为自己在死后自己的房子和财产理所当然是应该留给自己的子女。便有对钱财的这样评价“钱财乃身外之物，生不带来死不带去”，要么自己在生前花掉，要么留给自己的后人。但是在中国这种崇尚节俭和重人情尤其是亲情的文化下，中国人在死后还是更多的考虑把财产留给子女。当然也有人为了子女能够在自己老年时得到赡养，便把自己的财产包括房产作为一个回报，留给自己的子女，于是老人不愿将自己的房子出售或抵押，最终造成父母与子女之间的关系的紧张。
2.中国传统的“孝”文化观念。古人曰：“百善孝为先”，自古以来人们都把“孝”看为人德的一个重要组成部分，在魏晋南北朝时期选人的“九品中正制”，更是把德看成为官的一个重要条件，而“孝”则是其中一个最重要的方面，当然也是为官的一个重要方面。作为子女，一方面受自己内心“孝”文化观念的影响，把赡养老人看作为尽孝的最大体现，因此不会让父母在年老时还为自己的养老问题而操心，会尽心尽力的赡养老人让老人安享晚年；另一方面社会中又存在着并不是发自内心的想要赡养父母，而是迫于社会舆论的压力，去供养老人的人。这样的孝道文化下，以房养老的实施，不可避免的受到社会普遍的情感抨击。
3.中国人一向的求“稳”思想。“以房养老”政策在中国社会是一个比较新鲜的事物，因此在推行过程中制度尚不完善不健全，存在诸多的问题，如房产权的变更，会让老年人因固有的“有房才有家”的观念，而有失落感和不安全感，因此会排斥“以房养老”政策；因为政策的不成熟，中间存在着很多的的漏洞风险，而这些漏洞和风险尚未有一套完善的制度和法律体系来进行规范，因此不论是推行机构还是老年人，都出于求“稳”心态，而不敢大张旗鼓的进行。老年人只希望在自己晚年能够平安度过，而不想由于一些不必要的问题引起自己生活的变动。例如上海模式中，项目失败的一个主要原因是老人在与公积金管理中心签约时要即刻变更房屋产权，而老年人都希望晚年能够安定平和，而安定的具体表现就是有一个稳定的居住环境，因此大多数老人不能接受这项政策，导致政策项目的失败。
（二）推行机构的公信力不够
一方面在该项政策的推行过程中，政府主要是出台政策，主要还是由金融机构以市场主体的身份，采用商业运作的模式进行。而这些金融机构作为市场主体作为经济人主要还是以盈利为目标，因此公众并不像信赖公共机构那样信赖这些金融机构，而是报以怀疑的眼光来审视这个问题，总是会觉得自己在这个过程中可能会吃亏，害怕承担风险，不愿支持这个政策；另一方面之所以金融机构的公信力不够还在于政府对该项政策和推行机构的支持和宣传力度不够，作为管理者的政府没有为该项政策的有效实施制定一套完善的法律法规，使得人们保持怀疑和观望的态度。比如北京模式中的“委托租赁”方式，是由中人恒基房地产经纪有限公司和北京寿山国际服务中心联合推出，其业务叫“养老房屋银行”，规定“60岁以上的老人只要向养老机构提出需求，公司将原住房出租，老人入住养老服务中心，所有的租金用于抵扣老人在养老中心产生的费用，房产权不变更。”该项政策的成功之处在于不变更房产权，让老年人感觉比较安稳，但是其失败的主要原因就在于老人对这种商业运作模式的信任度比较低，而不敢信任金融机构。这成为了阻碍其实施的一个重要原因。 （三）政策法律制度不完善，无法为政策的实行提供强有力的保证
目前我国尚未有一套与之相适应的比较完善的法律法规，法律的空缺还比较大。一方面，对于推行的金融机构和养老院来讲，存在很多潜在的问题和可以预见的隐患却缺乏一系列完善的行之有效的法律法规与之相配套和实施，致使作为商业性盈利机构的金融机构和养老院，在面对潜在的风险时无法全身心的投入这项政策，不敢放开手脚去推行和操作，处于一种想向前但却不敢向前的状态，不利于政策强有力的实施；另一方面对于老人来讲，虽然政策比较好，但是针对其中所存在的隐患如住房抵押的年限中老人突然去世了，对于老人来讲却把自己的房子抵押出去了，而得到报酬却很少就会很不划算，但是却没有明确的规定来规范该如何解决这样的问题。对于这些风险，以求稳为重的老年人很大一部分就会抱观望态度，等待具体实施之后效果怎样再决定自己要不要加入这项政策，这也在很大的程度上限制了试点中的参保人员的范围。正是由于政策法律法规的不完善和不健全，导致了无论是金融机构还是老人们的却步，一定程度上阻碍了政策的推广。
三、对于“以房养老”推行问题的几点对策
（一）完善立法，逐步推行“遗产税”
所谓“遗产税”是指对财产所有人死后所遗留的财产为课税对象而课征的一种税，主要有总遗产税、分遗产税和总分遗产税三种。，对于中国传统的“遗赠思想”，我国可以借鉴国外一些国家的先进理念和实践经验，推行“遗产税”。在增加国家财政收入的同时，更为重要的是这样可以使遗产的继承有一定的法律限制和约束，通过交纳高额的遗产税，可以在一定的程度上使遗产继承有一些限制。一方面可以一定程度上让老年人因高昂的遗产税额度而对遗赠财产的做法望而却步，从行动方面直接地对他们产生影响；另一方面从更深的层次即人们的思想观念上引发人们的思考，逐步转变人们的思想观念，使人们对当今的“富二代”、“拼爹”等思想有一定的思考和反思，可以思考关于培养下一代的独立个性以及个人能力，对整个民族的发展具有深远的意义。但是这是一个过程，不可能一步到位，需进行试点，进而逐步推广。
（二）放宽准入条件限制，变潜在市场需求为现实可行需要
由于各种明确的与隐含的条件限制，使得本来具有广大的潜在市场需求被扼杀在了摇篮里。人们对“以房养老”政策只能止步于政策大门之外。所以在政策的制定和推行过程中，一方面要逐步放宽明文规定的限制，减少一些不必要的条件和限制，从而扩大推行的范围，影响政策的具体实施；另一方面要考虑到其中潜在的问题和一些隐含的限制性条件，针对问题对症下药，制定具有前瞻性的相应解决措施和吸引政策，从而从另一方面扩大市场的准入范围。例如针对那些养老金充足而又有房的老人，也要制定一些能吸引其加入的政策措施，如更丰富的老年生活活动，更高的生活水准，更为健康的生活环境。要从优质的服务和老年人更为迫切的需求方面着手，提供为更多的老年人所接受的优惠政策。
（三）加强法制建设，逐步完善相应的法律法规
“以房养老”政策在推行过程中所遇到的一系列问题，从法律建设方面来讲主要是由于法律建设的滞后，缺乏一套与之相配套的健全的法律制度。这对老年人和推行机构两方面都产生了消极影响，在这种情况下政府制定和出台一系列相关的法律法规显得尤为重要和极为紧迫。首先，需要借鉴国外成功的经验，再结合我国的基本国情具体问题具体分析，建立一套适合我国国情的法律体系；其次，需要民政部、房管局、人保局、金融和保险机构通力合作，共同协商完成，以保证立法表达多方的意愿，在实施过程中能更好的协调和维护多方的利益；最后，坚持“从群众中来到群众中去”的原则和方法，在制定的过程中要悉心听取民众的意见和建议，在法律法规执行过程中又要虚心接受群众的批评和建议，及时纠正错误和弥补不足。
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