【摘要】自20世纪90年代后期，由于政府出台的一系列鼓励政策措施，滋生了房地产行业的发展温床。随着我国计划经济到市场经济的转变，房地产行业在经历了一段时间的波动起伏后，得到了迅猛的发展。目前，我国房地产投资比例逐年加大，房地产开发规模也逐渐扩大，对我国GDP的增长也起到了很大的促进作用。
【关键词】房地产投资经济增长贡献率
一、导论
（一）研究背景和研究意义
房地产投资，广义上来说就是通过把资本投入到房地产市场，从而达到赚取利润，获得回报的一种方式。1986年，我国房地产投资额仅为101亿元，截止到2015年年底，我国房地产投资额已经达到了95979亿元，在近三十年的时间里，增长了950余倍。巨大的利润先机带动资本的逐利性，使得更多的资本投入到房地产行业，从而带来新一轮的经济发展。房地产投资不仅会吸引资本投入，也会带动建筑、工业等相关产业的发展。同时，房地产投资刺激了居民的大宗消费，产生了财富效应，这在某种程度上也带动了内需，助推了经济的稳定增长。
然而，我国房地产投资在发展的道路上，也出现了不少的问题。投资规模不均衡、市场资金信贷泡沫、库存积压等，这些都有可能引起资金脱离生产领域实体经济，并在一定程度上阻碍创新和产业转型，最终使得经济增长受到冲击。中国宏观经济论坛在2016年发布的数据分析报告称：由于地区经济发展模式以及发展程度的不同，各省市地区的房地产投资规模以及投资效果也有所差异。总体我国房地产投资呈现出一定的规模差异，且房价的过快与过慢增长，都会给我国经济持续有效的发展带来一定的影响。因此，营造稳健的房地产投资环境，正确引导房地产投资，实现其与经济增长的良性互动至关重要。
（二）国内外研究现状
在最初，国外的一些学者认为不应该把房地产投资当作有利于经济增长的强力后盾。尤其是在整个社会资本极度匮乏的条件下，房地产投资不仅不会促进经济增长，反而会对经济的持续健康发展起到一定的抑制作用。Weisman（1955）认为，房地产投资的影响效果是不同的，可以起到促进作用，也可以起到抑制作用。在不同的国家，对它们的经济增长影响不同，特别是在一些不发达的国家，大力投资房地产会对其国民经济发展起到一定的阻碍作用。1970年之后，随着房地产行业的逐渐发展，学者们开始对房地产投资有了不同的认识。并认为房地产投资有利于国民经济的持续健康发展，且与经济增长之间存在着相互影响关系。Green（1997）通过利用Graner因果关系检验得出结论：房地产投资有益于经济增长预测。
国内研究中，祝运海（2011）在前人的基础上，通过各种模型建立与协整分析认为：房地产投资与经济增长之间存在着密切的关系，并对其进行了长期效果分析，认为在长期，两者之间会保持相对的均衡，在利用相关数据进行实证研究后发现，当房地产投资上升一个百分点时，国内生产总值就会增加0.351个百分点。许宪春、贾海、李皎等（2015）通过对房地产贡献率的研究认为：房地产投资与它所形成的固定资本总额在国内生产总值中所占比重，以及房地产投资贡献率都显示出逐年增加的趋势。
二、我国房地产投资发展现状及对经济增长的影响
我国房地产市场的发展起步于新中国成立后的土地改革制度。在20世纪90年代，由于受到东南亚金融危机的影响，我国出现了需求不足的现象，自此以后，政府便开始出台了一系列鼓励政策，大力推广房地产行业的发展，以此来拉动内需，带动经济的发展。有最新数据研究表明，截止到今年前三季度，房地产投资对我国经济增长的贡献率达到了8%左右，可见其重要程度。2010年，我国房地产行业在持续过热的发展状态下，出现了房价居高不下的现象，不利于经济持续发展，于是政府又制定了相关政策用以规制房地产市场的发展，抑制房价上涨。随着我国全社会对固定资产投资额的加大，房地产开发投资也相应增加。在2000年，我国房地产开发投资额仅为4984.05亿元，到2014年，我国房地产开发投资额达到了95035.61亿元，另外，住房投资额、办公楼投资额、商业营运房投资额等也有了大幅度的提升。可以明显看出，在15年的时间里，我国房地产开发投资额增长了近20倍，各项具体投资也有了很大的增长。与此同时，我国房地产开发在住宅、别墅高档公寓、办公楼的投资额均表现出逐年增加的态势。
如图所示，2003年左右我国房地产投资额增长率持续上升，一度出现投资过热的现象，这时，为保障我国经济的平稳发展，政府先后出台了一系列的宏观调控政策调整投资结构，控制房地产投资规模，适度抑制房地产市场的发展，使得我国房地产市场发展速度减缓。在2007年的时候，房地产开发投资额增长率的曲线迅速上升，这期间，房地产市场在我国又进入了新一轮的发展热潮，与此同时可以看到，我国GDP增长率曲线与其有着相似的发展轨迹，这主要是因为国民经济增长促进了房地产开发投资的发展。2008年美国出现次贷危机，引发了全球金融市场的波动，相应的我国经济的发展也受到了一定影响，由外需帶动的投资急剧减小，这使得我国国内生产总值减少，对房地产市场的投资也减少。从图上可以看出，到2010年，我国经济发展出现回升的趋势，同时，对房地产市场的投资也开始增加。
通过分析可以发现，我国房地产开发投资和国民收入总值的增长趋势基本上是同步发展的，这说明了我国房地产开发投资和经济增长之间存在着一定的联系，经济发展在一定程度上也影响着房地产市场的投资规模。
上图为我国房地产开发投资对经济增长的贡献率，并通过图2分析可以看出，2001年～2003年之间，我国房地产投资对经济增长的贡献逐年增加，呈现上升趋势，到2003年之后，该贡献率相对下降，并且有了将近5年时间的低谷时期。而在低谷过后的2009年，房地产投资又开始复苏，对经济增长的贡献持续上升。这说明了房地产开发投资对经济增长有一定的拉动作用，二者具有一定的依存关系。因此，要维持经济稳定发展，就要对房地产市场投资做出一定的规制，避免投资过热和投资不足现象的发生。而高或过低的房地产投资都会对我国经济增长产生一定的影响。当投资过热时，会对消费产生一定的挤出效应，并且催生房价上涨，不利于经济发展；由于房地产市场会带动其相关产业的发展，因此，当投资不足时，这些产业的发展也会受到一定的制约，同时，对就业也有一定影响，最终不利于经济的发展。
三、结论及政策性建议
鉴于以上讨论，并结合我国实际发展现状，在理论依据的基础上，可以有针对性的为我国房地产合理有效的投资提出建设性意见，并且为我国经济持续发展做出合理规划。
一是提高房地产开发效率，在我国的房地产投资过程中，由于投资方案的不合理等因素，存在着无效投资的现状，造成了对资金和资源的浪费。因此，不仅要注重房地产投资的总量，更重要的是提高房地产投资的有效性，这样才能保证其持续有效的发展。
二是政府应该合理规划，正确引导房地产行业的投资方向，加大保障性住房的建设规模。同时，地产金融市场的扶持力度，有效控制房价。
三是支持消费者在有基本需求的基础上购房，不盲目购房，并且出台合理的限购政策，保障消费者的合法权益。
四是建立健全的法律法规制度，强化监督部门的管理，加大对房地产投资贷款审核力度，控制银行贷款，避免银行坏账以及资金大量流入房地产市场，造成投资过热，引发房地产市场泡沫。
参考文献
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[4]许宪春，贾海，李皎.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学2015（1）：84-101.
作者：乔晶
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