摘要：近年来在房地产经济学领域应用实验经济学方法的研究成果逐渐出现，但对于实验方法的合理实验步骤、适用范围和实验工具等方面的认识尚不明确，未形成标准的、成熟的研究范式，学术界缺乏对房地产经济学领域实验研究方法论的总结。基于房地产经济学领域实验研究现状，分析房地产经济学实验研究的可行性和特殊性，认为房地产市场微观主体决策、信息问题和政策检验是比较适宜采用实验经济学方法研究的领域。
关键词：房地产经济学；房地产市场；房地产政策；实验经济学；信息传递；方法论；系统仿真方法；应用实验方法；
作者简介：张洋(1983-)，男，安徽灵璧人，北京林业大学经济管理学院讲师，博士，研究方向为房地产经济与金融；作者简介：张红(1970-)，女，陕西西安人，清华大学建设管理系教授，博导，研究方向为房地产经济与金融。
一、引言
房地产经济学领域的传统研究方法包括定性分析法和计量经济学方法。定性分析法多见于早期研究成果，或从理论层面对房地产经济学问题进行探讨或对房地产市场现象和问题进行描述。计量经济学方法是当前房地产经济学研究最为重要、应用最广泛的方法，学者们使用计量经济学方法开展了大量实证研究。然而，使用计量经济学方法需要以充足的有效研究数据为前提。国内房地产相关的统计数据年限短、偏差大、口径不统一，数据总量少；调研数据往往调研规模小、抽样不合理、数据失真。研究数据的类型、质量和数量上的欠缺，在很大程度上制约了当前房地产经济学研究的选题、深度和广度。中国学者在房地产领域三大期刊(JournalofRealEstateFinanceandEconomics，JournalofRealEstateResearch和RealEstateEconomics)的发文量只占发文总量的比例为4%，远远落后于拥有较丰富数据资源的美国学者的82%的发文量占比。
在研究数据缺乏、短期内又无法大量收集的情况下，实验经济学方法可以在一定程度上为相关研究提供了有效的支持。实验经济学方法一般针对研究问题构造出一个可控的、可观察的、与实际经济系统平行的实验经济系统，挑选真人参与经济活动，并对参与者的行为进行观察、记录和分析，收集大量实验数据，进而利用实验数据和实验结果对所研究的问题进行深入分析。目前，实验经济学方法广泛应用于社会科学研究的各个领域。从学科上划分，实验经济学方法在经济、金融、心理、教育、政治、法律等许多学科都有应用。从研究对象上划分，实验经济学方法在博弈论、个体决策、市场机制设计、资本市场信息问题等许多方面研究中都发挥着重要作用。实验经济学应用于房地产经济学领域的研究起步较晚，研究成果比较少。仅有美国威斯康星大学麦迪逊分校的AbdullaYavas，新加坡国立大学的OngSeowEng和清华大学张红等少数学者进行了探索，研究成果涉及中介微观服务行为[1][2]、土地拍卖[3]、房地产经济学实验教学[4][5][6]和房地产市场信息传递[7][8][9]等问题。
在房地产经济学领域，目前尚未形成标准的、统一的实验研究范式，各国学者基于自己的理解和研究需要，探索和完善房地产经济学领域实验研究的基本路径，所以已有研究的实验设计、实施、工具呈现多样性。本文将基于房地产经济学领域的已有研究成果，结合自身开展实验研究的经验和教训，在归纳总结现有研究成果的基础上，对如何在房地产经济学领域应用实验经济学方法提出一些认识和建议，以期能够为今后的房地产经济学领域的实验研究提供参考，为房地产经济学研究提供新方法和新思路。
二、房地产经济学实验研究的可行性与特殊性
(一)房地产经济学实验研究的可行性
从实践来看，房地产经济学实验研究所取得的成果，在一定程度上说明了在房地产经济学研究领域应用实验经济学方法的可行性。从理论上分析，房地产经济学属于产业经济学的分支，隶属于经济学，而实验经济学方法是在经济学领域应用实验进行研究的方法。实验经济学经历了几十年的发展，逐渐被经济学界所认可，这体现在实验经济学论文呈几何级增长态势，实验经济学家两次荣获诺贝尔经济学奖等方面。从这一点上看，房地产经济学领域理论上是可以使用实验方法的。
此外，学者们对于房地产经济学领域应用实验方法的质疑主要集中在实验环境与现实环境的差异巨大导致实验研究结论不可信方面。客观地分析，当前房地产经济学领域的实验研究确实存在这样的问题，尤其是房地产交易不同于一般商品的交易，房地产价值量巨大，交易频率低等特点，导致交易人在交易时心理存在一定的压力，而被试者在参加实验时，较少有这种心理上的变化，这导致被试行为发生变化，进而导致研究结论可信度不高。然而，当前研究中的困难，并不能否定房地产经济某些实验研究的可行性和理论价值，这只表明房地产经济学领域的实验研究还不成熟，还需要积极地改进和完善。这如同军事演习时参演人员的心理感受不同于实际战争中参战人员的心理感受一样，但不能因此而否定了军事演习的价值，军演中的经验和教训对于提高战斗力具有重要价值。
(二)房地产经济学研究的特殊性
相比较一般商品和市场，房地产商品和市场存在诸多特点，如房地产商品具有投资与消费双重属性、异质性、固定性、唯一性、生产周期长、价值量大，以及房地产市场的周期性、波动性等，这些特点决定了实验经济学方法无法直接被应用于房地产经济学领域，房地产经济学研究具有特殊性。研究人员需要针对房地产经济学领域的这些特点，发展和完善实验经济学方法，探索应用实验经济学方法的新路径和新步骤。
三、房地产经济学实验研究的要点
(一)房地产商品的实验设计
房地产商品一般可分为新建商品房和二手房。无论是新建商品房还是二手房，都具备房地产商品异质性的特征。房地产经济学领域应用实验方法，首先要解决在实验设计中引入房地产商品异质性特征的问题。
在已有的研究中，Northcraft和Neale将现实住房引入实验，要求被试者实地踏勘住房，然后要求被试者对该住房进行估价。由于Northcraft和Neale研究的重点在于锚定效应的检验，住房自身特征对于估价的影响不是研究的重点，所以Northcraft和Neale的实验中并没有涉及在房地产商品中引入异质性的问题[10]。此后，Sahin等基于房地产议价实验设计，开展了中介对议价过程和结果影响的实验研究。他们实际上都没有在实验中真正考虑房地产商品异质性的问题，但巧妙地通过改变买卖双方的底价信息设计来体现房地产商品的异质性[2]。同样，在Ong等研究寡头开发商的市场行为的实验中[3]，以及张红等的研究中都没有涉及房地产商品的异质性，采用了“回避”的策略[8]。
在张红和张洋的研究中，真正地将房地产商品的异质性特征引入实验，他们在实验中设计房地产商品具有A和B两种非价格属性，每种属性从低到高分为10个等级，然后每套住房的价格与A和B属性的等级相关联。在实验中，中介可以选择不同属性A和属性B的住房推荐给买方，住房异质性的特征对于交易的影响被体现出来[7]。
基于已有研究中的房地产商品设计方法和理念，本文认为当房地产商品异质性及其影响不是研究重点时，可以将房地产商品当成一般商品考虑，不需要在实验中体现房地产商品的异质性。当研究的对象会受到房地产商品异质性的影响时，可以考虑采用张红和张洋研究中的设计方法，必要时可以对于房地产商品的属性数量和等级数量进行适当的调整。
此外，可以考虑在实验中引入图片和视频的方法来进一步体现房地产商品的异质性，让被试者对于房屋有充分的感性认识。当然，引入图片和视频的方法可能会给实验带来一系列不易控制的影响因素，如图片和视频对于不同被试者的刺激程度和效果的差异等。
(二)房地产经济学实验的被试者选择
在房地产经济学领域的实验市场主体设计方面，有些主体的身份是个体，如房地产商品的买方、二手房卖方、中介等；有些主体是集体，如开发商、广告公司、银行、中介公司、政府管理机构等。参与实验的被试者如果以个体角色在实验中进行决策，则与现实房地产市场的情况较为一致。相比之下，以集体的角色进行决策，则与现实情况有一定差距，毕竟个体决策行为与集体决策行为之间是有一定的差异的。
在被试者选择方面，房地产经济学领域现有的研究中，普遍采用的是学生被试。Zhang等分别采用学生被试和从业人员被试来进行中介行为的实验研究，对比研究的结果表明：当学生和中介从业人员都在实验中扮演中介角色时，两者之间存在显著的行为差异，学生难以充分理解和胜任具有较大复杂性的中介角色[11]。
事实上，实验经济学领域长久以来一直存在着被试者身份之争，有两种意见，一种是选用学生作为被试人员，不但方便操作，而且成本较低；另一种是选择现实经济中的专业人士作为被试人员，因为他们具有在现实市场中从事操作的经验，也算是现实市场中有代表性的参与者。大多数实验结果表明，学生和专业人士的行为不会有太大差异。目前，房地产经济学领域的实验研究大部分是采用高等院校的本科生或研究生。这是因为学生容易招募，且激励成本较低，有助于实验的组织和降低实验成本。另外，学生具有较强的理解和学习能力，能够充分理解实验规则，可以在实验中做出合理决策和完成实验中的任务。此外，大部分实验研究所涉及的经济学理论、原理和行为规律适用于大部分人群，不是针对某一行业或领域的特殊人群，学生作为正常人或一般人，是可以作为实验被试的，具有一定的代表性。
然而学生被试的缺陷主要在于，有些经济活动，如住房交易，绝大多数学生没有相关的经历和经验。因此，观察学生行为得到的研究结论，可信度受到一定质疑[12]。当然，专业人士进行经济激励的成本远高于学生，还要考虑其前往实验地点的交通成本，另外专业人士的空闲时间较难协调，招募和组织专业人士参加实验比较困难。
综上，笔者建议：买方、卖方等非专业性的市场主体可以由学生被试担任；而对于中介、金融机构从业人员等专业性较强的市场主体则可以由真实市场的从业人员担任；对于论文需要准确度量其行为的主体，可以考虑由计算机程序担任，计算机程序担任被试的好处是能够保持主体行为的稳定性、可度量性和可控性，不足之处是计算机程序缺少变化，往往难以反映现实主体的变化特征。
(三)房地产经济学实验研究的其他方面
房地产经济学实验的其他方面设计，基本可以沿用实验经济学的一般方法。
在实验实施的步骤方面，按实施先后顺序可以将实验流程划分为实验前准备、实验实施和实验后工作三部分。首先，实验前准备工作主要包括招募与确认被试、实验编程、实验材料准备和实验测试四个步骤；其次，实验实施工作主要包括被试报到与组织、宣读实验说明书、演示实验软件、解答被试提问、进行训练实验、进行正式实验、问卷调查、发放现金八个步骤；最后，实验后工作主要包括备份实验数据和分析实验数据两个步骤。
在实验类型的选择方面，一般采用计算机实验方式，不采用手工实验方式。首先，这是由于实验被试以虚拟的身份，匿名在实验中通过计算机进行决策，可以有效屏蔽因实验被试相识、外貌、性别等因素的干扰。其次，计算机实验有助于控制实验中的信息传递。在计算机实验中，被试之间的语言交流被禁止，取而代之的是通过计算机的信息传递，主持人能够利用计算机控制和记录被试之间信息传递的内容和传递方式，也能够通过计算机向被试准确发送一些内幕信息，且不会泄露给他人。此外，通过实验软件，设计出各种信息的显示时间、方式和显示条件，有效控制信息流动过程。再次，计算机实验有助于收集实验数据。实验软件能够自动记录相关的实验数据并生成数据文件，记录全面而且细致，便于在后续研究中被采用。最后，计算机实验有助于保持实验过程的稳定性和提高实验效率。通过计算机和实验软件将实验内容和程序固定下来，减少因个人主观因素对实验过程的影响，有助于实验的重复实施和获得稳定的实验结果。此外，实验内容和程序的固定和标准化，能够大幅提高实验效率。
四、房地产经济学领域实验研究的展望
实验经济学作为一种方法，同样有其适用的范围和局限性。本文根据实验经济学方法特点，展望房地产经济学领域适宜采用实验经济学方法的几个研究方向。
(一)房地产市场主体的微观决策行为研究
实验经济学方法的第一个特点是真实的人参与实验。研究人员从现实社会招募学生、从业人员或其他人员作为被试参加实验，记录被试在实验环境下的决策和表现。也正是由于实验经济学以人为研究对象，能够全方位记录人的行为的特点，这决定了实验经济学方法适宜研究房地产市场个体人的决策行为。房地产市场微观主体的决策行为也是目前房地产研究的成果较少的方向之一，究其缘由，最大的障碍是人们难以观察和记录市场微观主体的行为过程。买方需求与卖方供给之间的搜寻匹配过程较为复杂，交易过程不但持续时间长，而且搜寻的频率也有差异。研究人员不可能时刻跟随着市场微观主体，来观察和记录他们的行为过程，即使研究人员全程跟随某类市场主体进行观察，被观察者也可能会因为研究人员的观察，而调整自己的决策行为，仍然难以深入探讨主体的行为规律。
在实验环境下，被试的行为能够被跟踪、观察和记录，可以获取大量反映微观主体行为的研究数据，相关的研究能够得以深入开展。Zhang等通过实验构建二手房市场，招募二手房中介从业人员参加实验，记录中介的行为，并对其行为特点和影响因素进行分析，进而提出建议。该研究正是利用了实验经济学方法真人被试的特点，获取了传统方法难以获取的关于中介行为(如中介推荐二手房的次数、频率等)的研究数据，有效支持了房地产市场微观主体的研究。本文也是实验方法适宜研究房地产市场微观主体决策的证据之一[11]。
(二)房地产经济学领域的信息问题研究
实验经济学方法的第二个特点是对实验环境的高度可控，这使得研究人员能够控制和研究房地产市场的信息问题，而以往研究信息问题非常困难。首先，在现实的房地产市场中，房地产交易过程常常持续很长时间，在这一漫长过程中，交易主体所获取信息的来源、传递方向、内容和数量等都无法被观察和控制。其次，难以度量交易主体所获取的信息量，由于个人接受信息的能力和意愿不同，政府部门、商业机构所提供的信息服务的效果也不尽相同，在缺乏有效工具来度量交易主体掌握信息量的情况下，很难开展房地产市场信息问题的研究。
采用实验方法能够有效地克服上述困难。首先，在实验中，信息传递的内容、传递方向、传递路径都是受控的。通过实验市场交易机制和信息机制的设计，能够有效控制交易过程中的“信息流”，并能够通过实验软件等工具完整记录“信息流”。其次，通过实验参数设计，可以实现对房地产价值信息的引入和精确控制、度量交易主体对房地产市场的预期。在现实市场中，人们应用各种方法来计算房地产商品的价值，但始终没有统一房地产价值的精确度量方法；而在实验市场中，能够事先设定房地产商品的价值，并将这一精确的价值信息告之交易主体。另外，现实市场中，对人们预期的观察也较为困难，但在实验市场中，可以通过简单的测试手段，获取人们在交易过程中的预期情况。
综上，在受控的实验市场中，能够剖析过去研究难以观察和记录的、非常隐蔽的信息传递过程，获取大量反映信息流动的数据，有效地支持房地产信息问题的研究。在开展研究的过程中，可以多参考资本市场的信息问题研究的实验成果，资本市场有关信息传递、集聚、扩散、传播的成果较多，其有关信息机制的设计思想和案例值得参考和借鉴。
(三)房地产相关政策实施效果的实验检验
实验经济学的第三个特点是具有“政策实验场”的功能。我国房地产政策的实施却常常不能达到预期效果。以我国出台的一系列平抑房价过快上涨的政策为例，尽管政策出台前已经进行了充分的论证分析，预判政策的实施效果，但政策的出台伴随的仍然是房价的快速上涨，甚至起到了与预期相悖的政策实施效果。究其原因，当前缺少对房地产政策实施效果检验的有效工具。对于一些酝酿已久、重大的房地产政策，可以通过试点的办法进行实施效果检验，而对于大部分的非重大房地产政策，逐一在实施前开展试点，不太现实。
实验经济学的兴起，给房地产政策实施效果检验提供了非常理想的工具。通过实验设计，构建房地产市场环境，然后将房地产政策通过实验设计和实验参数设置加载到实验市场中，对政策实施效果进行实验检验。一方面观察房地产政策实施过程中关键指标的数量变化规律，合理确定房地产政策的实施步骤；另一方面重视房地产政策实施过程中的漏洞和各方交易人对此采取的应对性做法，对政策进行优化调整和做好应对可能出现问题的准备，提高政策实施的可行性和实施效果。
这里需要阐明应用实验与应用系统仿真方法检验房地产政策实施效果的优劣对比。目前，应用系统仿真方法和应用实验方法对房地产政策实施效果进行检验的研究逐渐兴起。事实上，两种方法各有特点。系统仿真方法的优势在于构建房地产市场环境的灵活性较大，非常适宜用于研究宏观房地产调控政策的实施效果。在仿真过程中，可以构建大量市场主体参与的宏观房地产市场，定义每个主体的行为法则，然后设定市场环境，让智能主体在不同的市场环境下进行活动。在检验房地产政策实施效果时，可以将政策通过市场环境参数的改变和智能主体行为法则的调整输入到仿真系统中去，然后运行、获取政策实施前后的仿真数据，并进行分析。然而，无论是系统动力学仿真还是基于多主体的仿真等方法，都事先对个体的行为规则进行定义，仿真系统中的个体行为都是严格按照行为规则进行活动，缺少对人的“有限理性、有限利己、有限意志力”等人本特征的反映。而在不确定条件下人们经常使用直观而不是精准的行为规则对复杂的问题进行决策。这种决策行为尽管会产生系统性错误和偏差，却是现实生活中不容回避的常态。
实验方法恰好与系统仿真方法形成互补。实验检验政策实施效果时，会引入真实的人参与实验，让真实的人在实施房地产政策之前之后的环境中进行活动和决策，研究人员直接观察、记录和研究政策的实施效果，既检验政策的有效性又为现实生活中提出更有针对性的政策提供依据。但是，实验方法的劣势在于实验规模不能太大，市场中的主体采用真实的人担任，所以在构建房地产市场规模方面受到限制，比较适合检验规范市场主体行为的管理政策的实施效果检验。两种实验检验政策的方法优劣互补，在今后的研究中除了要注意各自的适用范围外，也可以考虑两种方法的混合适用。例如，先通过实验来研究房地产市场主体的行为，再根据主体行为的特征设定系统仿真中的主体行为规则，进而得到仿真结果。
五、结语
在房地产经济学领域实验研究成果不断出现的背景下，本文从理论上分析了实验经济学方法在房地产经济学领域应用的必要性和可行性，并对已有的房地产经济学实验研究成果进行了回顾。基于笔者在房地产经济学领域实验研究的经验和认识，借鉴已有房地产经济学实验研究的探索成果，本文对于如何在房地产经济学领域应用实验经济学方法提出一些看法和建议，并对房地产经济学领域适宜使用实验经济学方法的领域进行了展望，以期能够为今后的房地产经济学实验研究提供参考。
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