摘 要：房地产的价格问题历来受到经济学家和政府的密切关注。Carey (1990) 提出了一个信息不对称条件下的土地价格模型，分析了土地价格变化与投资者数量和银行贷款额之间的关系。Wong(1998) 以泰国资产泡沫为背景建立了动态模型，说明了在宏观经济过热和国际资本大量流入的条件下，房地产开发商对市场过度乐观的预期以及由此产生的从众行为在房地产泡沫形成中的作用机制。周京奎提出了金融支持过度假说，论证了在房地产局部均衡的框架下金融支持过度与房地产泡沫生成和演化的过程。 这一系列的研究成果，对解释房地产价格问题都具有积极意义。
关键词：价格坚挺；内在因素；经济管制 一、问题的提出 如果房地产价格出现不正常的持续上涨或者价格坚挺，将会带来一系列的经济和社会问题。例如，近几年来，我国房地产价格持续走高拉动了整个经济的过热；房价过快上涨抑制了其他消费支出，不利于经济稳定和均衡发展；房价居高不下将会引发房地产金融风险;房地产过热将进一步拉大贫富差距，增加了社会的不安定因素。正因为房地产价格上涨会引发许多经济和社会问题， 政府就必然对此给予高度的重视。 值得进一步研究的问题是，抑制房地产价格上涨的各项宏观调控政策尚未起到理想效果的原因何在? 为什么在全方位加大宏观调控力度的情况下， 房地产价格仍保持较高的涨幅? 研究此类问题的成果已经很多，但基本上围绕实施什么形式的财政和货币政策，以及对这些政策改革的具体建议等方面。笔者从房地产的内在因素与房地产商的两个手段如何结合以及二者对房地产价格的形成作用入手，建立一个新的分析框架， 用以解释房地产价格坚挺的原因，从中探讨解决房地产价格坚挺的政策思路。 二、房地产的内在因素与政策选择 1.房地产的内在因素与价格坚挺的分析框架 房地产 (或房地产业，下同 ) 的内在因素有两个： 其一，一般地说，根据威廉·配第指出的房屋具有二重性，即房屋既是支出的媒介，又是一种收益的手段。这就是说，住房对于短期而言是消费品，对长期而言是投资品。这是所有国家的房地产都具有的因素。其二，按照 《中华人民共和国土地管理法 》规定，城市市区的土地属于国家所有，而一旦将土地批租给房地产商以后，房地产业因垄断土地使用权而成为垄断性行业，由此衍生出房地产商的 “税负转嫁 ”和 “垄断定价 ”两个手段，这是我国土地所有制造成的房地产业特有的因素。 在这两个因素中，后者是造成房地产价格坚挺的主要因素，前者是次要因素。房地产的内在因素与房地产商的两个手段，构成了我们对房地产价格坚挺的一个分析框架。 2.房地产的内在因素与宏观政策效力的弱化 城镇住房制度改革的标志，是1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的颁布。从此以后，我国房地产业快速发展，与此同时，城镇商品房价格也保持着很高的增速。而针对房地产价格的走势，一方面是调控房地产价格上涨的政策不断推出，另一方面是房地产价格坚挺。 自2003年底开始，政府出台了多项经济政策企图稳定房地产价格。尤其是 2005年 3月份以来，国务院及其相关部委连续出台抑制房地产价格上涨的政策措施，主要有《关于切实稳定住房价格的通知 》.《加强房地产市场引导和调控的八点措施 》.《关于做好稳定住房价格工作的意见 》.《关于加强房地产税收管理的通知 》。直至 2006年 4月，中央银行又通过加息紧缩信贷，企图彻底治理房地产价格坚挺和房地产市场过热，但收效甚微。2008年，受国际金融危机以及国内经济不景气的影响，楼市开始呈现低迷，为了扩内需，保增长，中央及地方政府又出台一系列政策，包括契税.营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；2009年又调低房地产开发项目自有资本金.宽松货币政策等。在一系列政策的刺激下，09年楼市一片火热，成交量.房价齐齐飙升，各省市地王频出。 有关数据显示，今年以来，国内房地产市场快速回暖，全国商品房累计销售面积同比增速自 3月份首次转正以来， 涨幅持续扩大， 9月份达到 44.8%；房屋销售价格指数环比涨幅也在 3月份由负转正，涨幅持续扩大。与此同时，商品房投资额同比增速自年初以来持续上升，但还大幅低于08年同期水平，商品房新开工面积仍同比下降0.4%，商品房施工面积同比增长 15.4%，仍低于 08年同期水平。全国商品住宅市场去库存化趋势明显，9月份北京.杭州和南京等城市的住宅出清周期较 08年年底缩短了 10-15 个月，部分城市新推盘量有限已成为制约商品住宅持续上涨的一个重要影响因素。这些数据说明， 在房地产价格坚挺的态势面前，宏观调控的政策效力弱化。 政府对房地产宏观调控的主要政策包括财政政策和货币政策。财政政策主要是税收政策，货币政策主要是利率和信贷政策。这些政策在调控房地产价格方面表现出一定程度的有效性，但如前所述， 其政策效力却呈现出明显的弱化，出现这种情况的基本原因何在? 首先， 我国房地产的税收政策，直接将房地产作为征税对象的共有 6个税种，包括土地增值税.城镇土地使用税.耕地占用税.房产税.城市房地产税和契税。从这些税种来看，房地产的税费主要集中在开发投资环节。在此前提下，如果政府使用这些税种并通过提高税率对房地产商实施征税，以减少房地产商的垄断 (或超额 ) 利润。而房地产商必然通过其垄断地位提高住房的销售价格，确保其垄断利润的实现。同时，因为房地产市场不是竞争性市场，以及作为生活必需品的住房又是比较缺乏需求弹性的，税负必然更多的转嫁给了购房者。而当房地产价格不断上涨时，就将严重扭曲了通过税收以减少垄断利润的功能，反而增加了购房者的经济负担。 房地产对于置业者的投资而言，取决于即期收益和预期收益率。当房地产价格上涨时，投资的收益率将下降，置业者势必减少投资支出，房地产市场的表现就是住房空置率的提高。2008年，我国商品房空置率达到9.50%，增幅为14.85%，增速创下1994年有统计数据以来的新高。其中，北京市商品房空置率为16.64%，居全国首位，高出全国水平75%。在一个对住房需求如此旺盛的国家，有如此高的住房空置率是极不正常的。出现这种情况的原因，一方面是作为普通 (非投机者 ) 购房者因价格上涨而没有支付能力，另一方面作为投资者由于价格上涨投资收益下降，投资支出减少。 面临税收政策对调控房地产价格政策效力的弱化，政府和理论界不断思考对税收制度的改革，但这一类的改革设想无非是税率的高低.课税的范围.公平与效率等。例如，有观点认为，中国现行房地产税收制度要改革的主要方面是简化税制，优化结构，调整税基和税率等。[4]还有观点担心，当前通过增加房地产的课税解决房地产过热，会使房地产市场受到严重打击，会影响经济增长率下降，金融机构资金风险增加。 其次，对房地产业实施调控的货币政策，包括利率和信贷政策。总体上看，没有有效地抑制房地产价格上涨，反而可能导致社会福利水平的降低。其基本原因，是房地产开发商的开发建设资金和个人购房资金 70% ～80%来自于商业银行，如果通过提高房地产贷款利率以降低房价，房地产商同样可以通过提高住房的销售价格，以确保其垄断利润不变；而如果依靠提高抵押贷款利率以抑制房价，对于那些真实需要解决住房困难的居民来说，同样是增加了他们的购房困难。同时，金融机构的风险也在加大。 3.针对房地产业实施经济管制的基本分析 (1) 房地产的内在因素与房地产商的两个手段相结合，之所以能够在房地产价格坚挺时政策效力弱化，根本原因是没有相应的微观经济政策与之相配合，而微观经济政策的具体体现就是对房地产业实施经济管制。 经济管制是政府防止市场力量滥用的主要工具。市场力量滥用主要体现在价格过高.产品和服务质量低劣。尽管对经济管制的作用也有争议，但只要存在着市场失灵，就有必要在某些领域进行经济管制。如果经济管制在一定时期越是有利于受管制行业的健康发展，经济管制的正面作用就越是应该被肯定。 市场经济国家都曾经实施过经济管制。虽然经济管制的重要指导思想也是反对垄断，但与反托拉斯法不同的是，经济管制主要是告诉企业应该做什么以及如何对产品定价。20世纪 30年代，美国政府针对经济危机.不平等和贫困等，对许多行业实施经济管制。例如，对银行业的管制是吸取了大危机时期由于奉行自由经营原则导致银行危机的教训；航空业由于竞争过于激烈，航空公司为了价格竞争的需要甚至在削减飞机保养费用；电力业的竞争加剧同样促使一些核电厂削减在安全方面的投资。诸如此类，说明这些行业因为市场力量的泛滥而过度竞争，已经危及到行业的健康发展，而实施经济管制就是限制市场力量的滥用，确保这些行业的健康发展。今天，我国房地产业的生产经营出现了危及社会福利.影响社会安定等不良表现，对其实施经济管制势在必行。 (2) 我国的土地存量是对房地产业实施经济管制的现实基础。据《2008年国土资源公报》披露，2008年我国耕地总面积18.2574亿亩，净减少29万亩，人均耕地面积不到 1.4亩，不足世界人均耕地的一半。由于基本建设等对耕地的占用，目前全国的耕地面积正以每年平均数十万公顷的速度递减。据专家预测，到 2030年时，我国的城镇人口将超过 10亿。大量的农村人口持续不断地涌入城镇尤其是大中城市，将使房地产业形成长期而巨大的市场需求。人多地少，土地供应偏紧的局面在一个很长的时期内不可能改变。如果任凭房地产市场自由化，当房地产商垄断了土地的使用权以后，房地产价格坚挺的局面就必然出现。 但有观点称，在房地产价格高涨时期，要放松对房地产项目的开发，实施包括降低建筑成本.放松土地供应等措施能够起到熨平房地产价格周期波动的效果。这类观点的主旨是通过放松土地供应，解决当前房地产价格上涨的难题。这种观点从教科书的原理上看，或许是正确的解决途径。但这类主张有悖于我国人多地少的基本国情。因此，不可能单纯依靠无限制地增加住房供应量以平抑房地产价格的上涨。 (3) 房地产商的经济行为是对房地产业实施经济管制的基本依据。房地产业生产环节包括土地批租.项目建设.产品销售。虽然政府对土地批租实行管制，但开发商一旦获得土地之后就处于垄断地位。致使项目建设和产品销售成为非竞争性的。这就使房地产业成为市场势力很强的行业，房地产商成为不完全竞争的厂商。实际上，当政府将土地批租给特定的房地产商以后，政府就在房地产业制造了一种垄断。 政府对房地产业虽然实施了 “准入限制 ”政策，但这种准入限制不同于电力和自来水那样的公共事业。对房地产业的准入限制主要是政府提供使用土地建设房地产品的权利，而房地产商本应该向政府承诺限制其利润并向购房者提供相应的服务。而现有的政策是政府向房地产商提供使用土地以后，房地产品的价格就主要由房地产商决定了。房地产商可以根据 “成本 +垄断利润 ”的定价原则，确定其房地产品的价格。 不少学者已经注意到房地产业的垄断问题，断定 2004年以来我国房地产的价格越来越在很大程度上由少数开发商决定，他们凭借其垄断地位，结成价格联盟，哄抬房地产价格。证明房地产通过其垄断行为获取超额利润的典型证据，是从2002年第一版到 2004年第三版的 《中国十大暴利行业 》所表明的房地产业 3年蝉联 《中国十大暴利行业 》之首。2005年房地产业再度登上 10大暴利行业排行榜。2006年的财富榜，排在百富榜前 10的富豪中，有 6位来自房地产业。《2009年胡润百富榜》中从事或涉及房地产行业的富豪多达51人，其中前十名中就有8人。《2009福布斯中国富豪榜》400富豪中有154位个人和家族从事或涉及房地产。另外，从2005年起，我国房地产市场的勒纳指数已超过0.5以上，个别经济较发达地区已逼近0.7。表明商品房价格严重偏离了边际成本，表现出垄断市场的特征。 根据以上的分析，我们有充分的理由断定，我国房地产业在现阶段属于垄断性行业。在确定了房地产业的垄断性质以后，就可以找到一种没有政府所有权的政府控制——经济管制，而经济管制是解决房地产价格坚挺的重要手段。 有的学者也反对将房地产价格通过行政手段解决的设想，主张政府建立经济适用住房供应体系.实行和完善廉租住房制度。这种观点显然是企图通过市场化方式，并且从供给方面解决当前房地产价格坚挺问题。但他们忽略了房地产品的供给，是房地产品的垄断者来提供的。不可否认，市场经济会解决包括房地产品供求在内的许多经济问题，但市场还存在着失灵问题，这就要求政府在一定时期内，凌驾于某些产品的供求之上，从而对这些产品的配置做出决定，这样做的结果是有利于社会公平和提高社会福利水平的。尤其是当价格机制的运行遇到障碍时，“需要有法庭和警察来保证社会契约的履行，没有欺诈和 暴力行为，不受偷窃和外来侵犯的干扰，以及财产的法律权利得到尊重。”[6] (4) 对房地产业实施经济管制，当前最重要的是对房地产业进行价格管制， 即根据住房建设的成本.收益，以及平均收入水平.地区差别等指标，规定房地产最终产品的销售价格，将现在的 “垄断价格 ”确定为 “管制价格 ”， 使 “垄断定价 ”更接近于 “边际定价 ”；例如，目前我国的房价收入比过高，只有将房价确定在合理的水平，保持合适的房价收入比，才既有利于投资又有利于消费，以及房地产业的健康发展。房价收入比是衡量居民能否支付当前住宅价格的指标，也是衡量购房环节当期风险的重要指标。按世界银行的标准，发达国家的房价收入比为 1.8～5.5倍，发展中国家为 3～6倍，而我国的房价收入比已经超过 7.8倍。这对低收入阶层占较大比重的居民来说，如此高的房价收入比无疑不利于他们的消费和投资需求。同时，房价收入比还可以显示房地产泡沫破裂的程度。1990年日本房地产泡沫破裂前期房价收入比从 20世纪 80年代中期的4～5倍增加到 10倍 (东京圈 ) 至 20倍 (东京圈的核心地区 )。这说明，控制房价收入比是非常重要的环节。 除了对房地产业进行价格管制以外，还要对房地产品的结构实施管制。在现阶段，严格控制高档住宅.以普通商品住宅和经济适用房为主。关于这些要求，政府已经三令五申，但为什么不能够落实。主要原因是在没有对房地产业实施经济管制的条件下，这些政策的效力就难以发挥。因为，我们重点是提出一个分析框架， 所以，对如何实施经济管制的论述没有展开。 值得指出的是，政府对房地产业的经济管制不会永远存在。随着技术进步和生产率的提高，当房地产品的生产在很大程度上能够满足社会的需求.房地产市场实现了充分竞争.当管制的成本已经超过了效率的损失时，政府对房地产业的管制就可以逐渐放松，直至解除管制。市场经济国家对许多产业从管制转为解除管制的过程就是如此。例如，市场经济国家自 20世纪 70.80年代以来，由于那些被管制的产业，随着经济社会的发展更适合于竞争的结构特征，于是纷纷放松管制。这就是 70.80年代强调市场力量和基于市场激励因素的自由化浪潮。 三、简单结论 根据我国土地资源.房地产业的经济行为等，将房地产业应当确定为经济管制的行业。在现阶段，通过对房地产品的价格和结构进行管制，既能够发挥宏观调控政策的效力，又能够解决房地产价格坚挺，从而实现政府和社会公众对房地产所要求的目标，使房地产业真正成为带动国民经济增长的重要力量，使房地产品确保有利于投资者的投资和居民生活质量的提高。
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